|
(Проект) ЗАКЛЮЧЕНИЕ
по проекту федерального закона № 40859-6
«О внесении изменений в Жилищный кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации
(создание системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов)
(внесен депутатами Государственной Думы Е.Л. Николаевой, А.Г. Сидякиным, П.Р. Качкаевым, В.В. Потомским, Е.В. Булавиновым, членами Совета Федерации С.М. Киричуком, А.Ю. Молчановым.)
(первое чтение)
Национальное Объединение саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью (НОСО УН) рассмотрел проект федерального закона № 40859-6 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и отмечает следующее.
Предлагаемые дополнения в статью 12 п. 166 в части «определения максимального размера платы за капитальный ремонт» трудно будет учесть с учётом всего разнообразия по качеству и насыщенности в т.ч. оборудованных различными системами повышающими комфорт и безопасность проживания жителей в этих многоквартирных домах (далее МКД). Представим, если Правительству РФ придётся устанавливать на ровне с минимальным размером и максимальный размер платы за капитальный ремонт с учётом этих МКД, то разница между минимальным размером платежа и максимальным, будет такая большая (к примеру минимальный размер 3-00 руб/м2 , а максимальный 75-00 руб/м2 ), что даст повод рассматривать жителям тех МКД, где установили минимальный размер платы за капитальный ремонт (что будет являться достаточным для данного типа МКД с минимальным набором инженерных систем и с учётом потребностей жителей данного МКД) как устрашающий факт, что местные органы власти могут потребовать установить более высокие платы с населения, что излишне будет создавать социальное напряжение.
Будет правильным, по нашему мнению, если Правительство РФ будет определять только минимальный размер платы за капитальный ремонт. Установление верхнего предела излишне регулирующее воздействие со стороны государства ограничивающее собственников в их правах по установлению того размера платы, который обеспечит, по их мнению, на основании предложений управляющей организации, рекомендаций проектной и/или экспертной организации комфортное и безопасное проживание соответствующее их представлениям и эти размеры могут быть настолько не соразмеряемыми с минимальными, что пусть лучше устанавливают этот верхний предел они сами и знают о них только они, не будоража основную массу жителей РФ, пусть это будет их право и их выбор.
По нашему мнению, предлагаемые дополнения в статью 13 п.82 который определяет порядок «установления оснований и порядка определения необходимости проведения капремонта МКД» необходимо учитывать требования статьи. 15, Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" где в пункте 10. установлено, что в качестве основного документа при принятии решения на всех этапах жизненного цикла является проектная документация на МКД, заложенные на её основе расчёты и проектные показатели.
На этом основании, недопустимо, чтобы представители органов власти рассматривали эти вопросы и принимали решения в административном порядке (как это заложено в данном законопроекте).
Кроме того, в соответствии с требованиями установленными частью 1 статьи 4, Федерального закона от 27.12.2002 N 184-ФЗ "О техническом регулировании" 1. Законодательство Российской Федерации о техническом регулировании состоит из настоящего Федерального закона, принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации. Как мы видим, вопросы технического регулирования, не находятся в компетенции региональной власти и органов местного самоуправления (ОМС) (как они могут определять какой то перечень работ и на его основе рассчитывать стоимость капремонта и очерёдность).
Кроме того, если допустить, что эта функция всё таки будет передана этим органам, то это может означать только одно, что ответственность за эксплуатацию здания, в котором с целью обеспечения безопасности МКД и его инженерных систем необходимо проводить капитальный ремонт, ОМС берут на себя в тот момент, когда будет определена необходимость капремонта, и ОМС примет решение о включении или не включения данного МКД в график первоочередных ремонтируемых МКД. Сегодня эту ответственность, в соответствии с Главой 5. ОБЕСПЕЧЕНИЕ БЕЗОПАСНОСТИ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ В ПРОЦЕССЕ ЭКСПЛУАТАЦИИ, ПРИ ПРЕКРАЩЕНИИ ЭКСПЛУАТАЦИИ И В ПРОЦЕССЕ СНОСА (ДЕМОНТАЖА) несут эксплуатирующие организации и собственники.
Не трудно представить, какое решение примут собственники по предложению управляющей организации (далее УО), о невозможности обеспечения безопасности МКД и его инженерных систем в связи с их высоким износом. И данный МКД нуждается в срочном капитальном ремонте, а таких МКД большинство, где износ является критическим и составляет 60 – 70%. Что будет происходить? Собственники платежи в региональный фонд капремонта внесли, техническое заключение о необходимости проведения капремонта УО имеет – власть, принимающая решения о составлении графика ремонтов МКД обязана их включить в этот график, и как не странно сразу все МКД! Это тупиковый путь, так как требования по обеспечению безопасности в МКД установленные Федеральным законом от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" трактуются однозначно – безопасность эксплуатации должна быть обеспечена сегодня, а не завтра после того как власть включит ваш МКД в график капремонта и этот ремонт будет выполнен! Если ОМС взяли на себя функцию по определению очерёдности и порядка проведения капремонта, то и вся ответственность перейдёт в этот момент на ОМС.
Мы должны понимать, что сформировав минимальный размер фонда капремонта каждого МКД, невозможно поставить на ремонт сразу все МКД (принцип общего котла) собрали то количество денег, что и собрали, и теперь нужно будет выбирать только часть МКД, и очень маленькую часть. Здесь есть только один выход, отменять установленные «Техническим регламентом о безопасности зданий и сооружений» требования по обеспечению безопасности на период накопления средств на счету данного МКД или в Фонде, включения данного МКД в график капремонта и проведения капремонта. Как мы видим это противоестественный вариант и путь. Поэтому, это самый сложный момент, который нельзя отрегулировать в рамках данного закона, нужны изменения в другие законы и нормативные документы.
Но здесь есть другой путь, когда профессиональное бизнес-сообщество берёт на себя часть ответственности, в т.ч. в соответствии с Федеральным законом № 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях» и разрабатывают правила и стандарты регулирующие систему управления и обслуживания МКД нуждающегося в капитальном ремонте. Во первых это не противоречит требованиям установленных Федеральным законом от 27.12.2002 N 184-ФЗ "О техническом регулировании" и УО продолжает нести ответственность в соответствие с требованиями установленными Федеральным законом от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений". Кроме того, в виду ограниченности финансовых средств предназначенных на проведение капитального ремонта, при определении объёма капитального ремонта важно чтобы эти рекомендации выдавали эксперты и специалисты соответствующих организаций и лабораторий, - ответственность бизнеса и эффективность его участия в процессе определения объёмов и сроков проведения капремонта возрастает. Государству нужно только создать условия и поручить профессиональным Объединениям и СРО разработать такие правила и Стандарты, НОСО УН предлагает включить в текст данной статьи следующий текст: разработка Порядка организации и проведения капремонтов МКД проводится с участием специалистов профессиональных Объединений и СРО. Со своей стороны НОСО УН уже приступило к разработке таких Правил и Стандартов.
П. 83 как было сказано выше по установлению максимального размера платы предлагаем исключить требования по определению максимального размера платежа.
П.84 Нужно учитывать, что ответственность за безопасность эксплуатации МКД, его инженерных систем и прилегающей территории возложена на Собственников и УО, в связи с чем, считаем, что в данном пункте нужно сделать оговорку, что данный Порядок не должен предусматривать передачу управления средствами сформированными за счёт платы собственников на капитальный ремонт без согласия самих собственников при этом должны быть изменены/внесены изменения в условия договора управления МКД собственников с УО. В противном случае, ответственность за безопасность эксплуатации МКД от УО перейдёт к тем, кто будет определять порядок и сроки капитальных ремонтов, так как в данном случае УО не в состоянии обеспечить выполнение в полном объёме работ направленных на обеспечение безопасности МКД, его инженерных систем и прилегающей территории, так как эти вопросы будут находиться за пределами компетенции УО не зная планов тех, кто принимает решение о начале и объёме проведения капремонта в каждом МКД. Это будет служить поводом для УО чтобы правильно оформить Акты о техническом состоянии МКД и его систем, деньги жильцами собраны, а ремонта не производится по вине чиновников и не нести ответственность на весь период, пока не будет сделан ремонт! Тем более этим же документом - вносятся изменения в Федеральный закон № 131-ФЗ, где ОМС вменяется ответственность за организацию мероприятий направленных на своевременное проведение капремонтов МКД. Тем самым власть сама устанавливает правила, порядок, ответственность и контроль – самой власти и нести ответственность – считаем, что с частными Собственниками такое взаимодействие недопустимо без включение в этот процесс профессиональных объединений, СРО, Общественные и экспертные организации и самих УО. Предлагаем дополнить, что механизм принятия решения о проведении капремонта, определения объёмов и первоочерёдность их проведения, должен основываться на экспертных заключениях экспертных организаций и/или лабораторий проведённых не чиновниками а УО или самими Собственниками иначе весь процесс подпадёт под требования 94-ФЗ О госзакупках. Контроль должны осуществлять не чиновники, а Общественные организации и Профессиональные объединения и СРО. А власть должна создать условия и управлять процессом.
П. 85 Недопустимо, когда ответственность за безопасность эксплуатации МКД, его инженерных систем и прилегающей территории возлагалась на одних - УО, а принимали решение (при собранных деньгах) о включении МКД в график ремонтов другие. Вряд ли это получится и в данном случае. Предлагаем: При определении порядка принятия решений связанных с обеспечением проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов, в том числе порядка утверждения органами местного самоуправления ежегодных графиков капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов – добавить – должно происходить с участием представителей УО и СРО объединяющих в своём составе УО чьи МКД вошли в программу капремонтов, и выработаны предложения по внесению изменений в договора управления и обслуживания МКД».
Статья 14 п. 92 - 93 дополнить следующим содержанием: при участии профессиональных Объединений и СРО. Как было сказано выше, в противном случае, вся ответственность за безопасность эксплуатации МКД, собственники которых добросовестно направили свои денежные средства в Фонд, но чиновники по каким то причинам не включили эти МКД в План и График ремонтов, будет лежать на ОМС.
Статья 44 часть 2. Формулировка не корректна. В данной редакции Собственнику предлагается возможность «отказаться» от участия в управлении и аккумулировании денежных средств в региональном фонде. Хотели бы обратить внимание на то, как звучит часть 2 Статьи 14 ЖК: К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
Предлагаем следующий текст п. 1.1.Принятие решения об участии в финансировании капитального ремонта и аккумулировании денежных средств, сформированных за счет платы за капитальный ремонт и управлении ими по одному из способов: оплаты в общий региональный Фонд, или оплаты на индивидуальный счёт МКД; Тем самым мы предоставляем Собственникам принять решение и сделать самостоятельный выбор из двух вариантов либо принцип «общего котла», либо самостоятельно. Здесь нужно сказать честно, захотят ли собственники новых домов финансировать за свои деньги, капремонт старых домов, поверят ли, что их МКД будут отремонтированы, и отремонтированы вовремя, кто будет принимать решение по включению их МКД в График - чиновник? А может быть лучше иметь свой счёт и иметь возможность самим нести ответственность и принимать решение и ни от кого не зависеть. Ведь средства собранные на капремонт возможно истратить на сложные аварийные работы и/или выборочный, поэтапный капремонт. Это всё нужно отработать Профессиональным Объединениям и СРО и предложить Собственникам. Ведь если ответить на вопрос: Зачем нужен Общий Региональный Фонд? Что он даёт? Если власть и будет софинансировать работы капремонта, то в соответствии с 165 статьёй ЖК, только в равных частях как общего Фонда так и индивидуальных счетов МКД. Дискредитация недопустима! Тогда нужно рассматривать общий региональный Фонд как принцип «кассы взаимопомощи» собрали все, а капремонт проводим в некоторых домов, включённых в График, на кого хватило средств. А остальные должны ждать, но здесь не просто ждать, это бизнес, и государство возложило ответственность на тех, кто этим бизнесом занимается. Значит тем УО, чьи МКД не будут отремонтированы но деньги в Фонд уплачены и дальше собираются, ответственность их должна быть ограничена, так как это уже не в их компетенции (о чём писали выше) и это один из самых важных вопросов –ответственность и безопасность при Общем Региональном Фонде. С индивидуальным счётом капремонта всё намного проще, сами собираете, сами и отвечаете, нужно привлекайте инвестиции и заёмные средства.
Для ведения индивидуальных счетов капремонта МКД придётся вносить изменения в закон о банках, так как нужно будет открывать для каждого МКД индивидуальный счёт, где расходование средств возможно только на основании Решения Собственников или Суда (но не долги отличные от капремонта), а это опять изменения в ЖК, так как на средства данного счёта не должны накладываться обязательства по оплате долгов за коммунальные услуги и/или иные, чем капремонт платежи.
Изменения, вносимые в статью 165: часть 1 п3) могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам, бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов. Предлагаем дополнить: Выделение средств на капремонт может осуществляться в равных долях/размерах на все и каждый в отдельности МКД. Здесь нужно не забывать, что Россия вступает в ВТО и здесь любая организация может обратиться в суд как проявление недобросовестной конкуренции, создания неравных условий и потребовать компенсации.
Считаем недопустимо, за счёт бюджетных средств, осуществлять финансирование капитального ремонта практически частных МКД, по усмотрению чиновника. Это порождает коррупционные схемы финансирования и социальное недовольство граждан. Иначе это будет противоречить части 1 статьи 165 1) обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;
Пункт 4) – исключить. Считаем недопустимым за счёт денег собственников, которые приняли решение аккумулировать денежные средства в региональном Фонде, проводить в первоочередном порядке капремонт который власть должна была отремонтировать на момент приватизации за свой счёт.
В данном законопроекте государство практически пытается ввести налог на капремонт – платить должны все! И столько, сколько установит государство. В чём заключается мудрость государственной политики, создать условия, когда бы Собственники сами вносили плату на капремонт.
Но такие условия можно создать только тогда, когда Собственник не только понимает всю ответственность за своё имущество, но и несёт эту ответственность. А сегодня ответственность несут кто угодно (Президент, Губернатор, органы местного самоуправления и управляющие компании), только не Собственник. В основном все Собственники считают, что им должны отремонтировать их дома либо государство, либо управляющие организации, платить сами не хотят, потому что не чувствуют и не несут ответственности. Почему владелец автомобиля не выйдет на дорогу на неокрашенном авто, его оштрафует инспектор, почему то автосервис не несёт ответственность за собственника авто и автосервис не штрафуют! Так же и Собственники новых домов (где Собственники покупали квартиры или были инвесторами) или частных домов в т.ч. в деревнях и сёлах, они не просят у государства денег на капремонт, просят только те, кто приватизировал (бесплатно) квартиры в МКД. И по действующему законодательству в системе ЖКХ Собственников никто не накажет и не оштрафует. Заставить управляющие организации ремонтировать чужие дома у государства не получилась за эти 7 лет, теперь государство пытается с Собственников взять деньги на ремонт их же собственности, но при этом считается что ответственность несут опять кто угодно, но только не Собственники. Вряд ли из этого, что то получится и на этот раз. Опять будут неплатежи с кого спросить? Наверное, опять кто то думает, что спрашивать будут с УО, как за коммунальные платежи как с исполнителя услуг по капитальному ремонту. С Собственников не спросишь. У каждой УО по несколько миллионов рублей числится за Собственниками долгов и взять их не возьмёшь, даже имея судебное решение. Сегодня государство приняло Постановление №731 о раскрытии информации – какой результат от этого – никакого! Ввели статью 161.1 в Жилищный Кодекс о создании Советов дома –результат тот же. Приняли №261-ФЗ «Об энергосбережении…» - результат тот же – безответственному Собственнику ничего за его счёт не нужно –его устроит только то, что ему сделают бесплатно будь то УО, Президент, или местная власть.
Государство должно признать ответственным в доме – самого Собственника. И первое что нужно сделать – ввести ответственность Собственников за то, что делается или не делается в их домах. А потом стимулировать их вложения в капремонт. Счета должны быть отдельные (номинальные) на каждый МКД. Система платежей - Общий котёл- тупиковый вариант. Составлять и утверждать чиновниками графики капремонта – усугубит дело и породит ещё большую коррупцию, с деньгами Собственников, многократно увеличив социальное напряжение.
Когда Собственник поймёт что отвечает он сам за свой дом, тогда можно будет вводить систему поощрения таких отчислений, и только в добровольном порядке. При этом стимулирующий метод прост – Собственник внёс на расчётный счёт капремонта 100 рублей – государство столько же вносит бюджетных средств на этот счёт. Нет коррупции, правило ясное и понятное для всех, Принимаете решение – сами Собственники. Участие государства – минимальное как и ответственность! Собственники отвечают и принимают решение сами!
С учетом вышеизложенного НОСО УН считает целесообразным рекомендовать авторам законопроекта изменить саму концепцию законопроекта № 40859-6 «О внесении изменений в Жилищный кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации (создание системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов) в аспекте настоящего заключения до его рассмотрения в первом чтении.
Вице-президент НОСО УН В.С.Плескачевский
|
Мероприятия 
