Общественный Совет по промышленной политике и техническому регулированию Калининградской областиОбщественный Совет
по промышленной политике и
техническому регулированию
Калининградской области


 
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

СРО Управляющих компаний

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

Главная >> Мероприятия >> РЕЗОЛЮЦИЯ УЧАСТНИКОВ КОНФЕРЕНЦИИ 17-18 МАЯ В КАЛИНИНГРАДЕ

РЕЗОЛЮЦИЯ УЧАСТНИКОВ КОНФЕРЕНЦИИ 17-18 МАЯ В КАЛИНИНГРАДЕ

Печать
16.05.2012 г.

КОНФЕРЕНЦИЯ «СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ СИСТЕМЫ ЖКХ КАЛИНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ»
236040 г. Калининград Сергеева 14-412 * http://www.os39.ru/ * (4012) 532-293 * Этот e-mail защищен от спам-ботов. Для его просмотра в вашем браузере должна быть включена поддержка Java-script

17-18 МАЯ 2012 г.          г. КАЛИНИНГРАД
                                Резолюция Конференции   

Участники Конференции отмечают сложность, нерешённость и неурегулированность многих вопросов в сфере жилищного и коммунального хозяйства не только Калининградской области, но и в целом в Российской Федерации. Сегодня приходится констатировать, что в Калининградской области есть и динамично развиваются все элементы/предприятия жилищной и коммунальной инфраструктуры, но предприятия ЖКХ не структурированы, не создана система, где бы все эти элементы системы могли бы конструктивно взаимодействовать.
Вместе с тем, профессиональное и экспертное бизнес-сообщество активно взаимодействует на Федеральном уровне с государственными и законодательными органами власти при обсуждении, разработке и экспертизе нормативно-правовых документах разрабатываемых. Такого взаимодействия не организованно не на региональном, с Правительством Калининградской области, не на муниципальном уровнях, что не способствует созданию эффективной системы ЖКХ в Калининградской области.  
В России, в результате бесплатной приватизации сформировался по сути класс «нищих» собственников жилых помещений, которые в свою очередь являются коллективными собственниками общедомовой собственности, которые не в состоянии не только создавать накопительные фонды на капремонт, но и финансировать в полном объёме текущие расходы. В соответствии со ст. 16, Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-"О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" государство взяло на себя обязательства производить капитальный ремонт приватизированного жилищного фонда не имея практически в полном объёме средств и на половину от необходимого. Кроме того, государство пытается ещё больше втянуться в регулирование процессами, подменяя собой собственников ответственных за содержание и техническое состояние своей и общедомовой собственности внеся в Государственную Думу законопроект О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации (о капремонте).

Ответственность собственников.
Сегодня собственник, в соответствии с требованиями ст. 30 Жилищного Кодекса, несёт бремя содержания своей и общедомовой собственности, но в от же время не определена ответственность собственников за ненадлежащее содержание этой собственности. Вся ответственность возложена на управляющие организации, которые в массе своей не выстроили ясных и понятных отношений с собственниками.
Нужно признать, что законодательство практически переложило всю ответственность с собственников на управляющие организации. Собственники сегодня могут не принимать решение о проведении и финансировании работ в своём доме – отвечать будет управляющая организация.
Жильцы действительно должны знать за что платят, но с другой стороны они должны принимать решения и оплачивать в полном объёме весь перечень работ выполнение которого обеспечит комфортное и безопасное проживание, неся за это ответственность. Осознавая, что не выполняя минимальный перечень работ здания становятся опасными для проживания, государство разработало проект положения о минимальном перечне работ на многоквартирном доме, выполнение которых является обязательным и от которых собственники не имеют права отказаться.
Часто, из за непрофессиональных и сиюминутных выгод, высокой конкуренции на рынке жилищных услуг, управляющие организации предлагают собственникам ограниченный перечень услуг, который не обеспечивает комфортное и безопасное проживание в многоквартирных домах. В свою очередь и собственники, при выборе управляющей организации, смотрят в основном не на объём предлагаемых услуг со стороны управляющей организации, а на предложенную стоимость, чем дешевле, тем больше шансов, что эту управляющую организацию выберут собственники. Качество жилищных услуг снижается. Неудовлетворённость жителей возрастает. Жилой фон не ремонтируется и ветшает, повышается угроза для проживания. Растёт социальное напряжение.

Ответственность бизнес-сообщества:
Профессиональное бизнес-сообщество в лице саморегулируемых организаций, в обязанности которых входит объединить профессиональных участников рынка жилищных услуг и вырабатывать профессиональные Стандарты, Правила и требования к членам СРО – управляющим организациям, не в полной мере выполняют своих обязанностей и своей роли  - профессиональных регуляторов рынка жилищных услуг. Нужно признать, что и власть не проявляет заинтересованности по взаимодействию с профессиональными участниками, пытаясь административными рычагами и неэффективно регулировать и влиять на участников рынка жилищных услуг. Рынок всё больше становится разрегулированным и неуправляемым.

Неплатежи и отношения с ресурсоснабжающими организациями:
Это один из самых сложных, запутанных и неурегулированных вопросов. В соответствии с законодательством, все платежи собственников за жилищные и коммунальные услуги стали проходить через расчётные счета управляющих организаций, чем воспользовались недобросовестные руководители. Собственники, не ощущая взаимодействия и не найдя понимания со стороны управляющих организаций, в добавок ко всему непрозрачность отношений, не удовлетворённость объёмом и качеством выполняемых работ со стороны управляющей организации, а часто просто не желая платить, чему способствует не эффективная работа судебной системы и судебных приставов по взысканию задолженности, собственники часто сознательно не платят, или платят не в полном объёме увеличивая задолженность управляющей организации перед ресурсоснабжающими организациями - поставщиками коммунальных ресурсов, за водоотведение, вывоз твёрдых бытовых отходов и др.
Неурегулированность процедуры взимания платежей по нормативу и на основании индивидуальных приборов учёта приводит к ещё большей разнице между начисленной ресурсоснабжающими организациями и оплаченной собственниками суммой, искусственно увеличивая задолженность управляющей организации перед ресурсоснабжающими организациями, что приводит её к банкротству, чему не мало примеров (Самары, Воронежа и др.)
Низкая собираемость платежей со стороны собственников способствовала и та негативная информационная компания, которая проходила в последнее время.
В такой обстановке, управляющей организации, собрать 100% платежей – практически невозможно! А ресурсоснабжающие организации, требуют оплаты за коммунальные ресурсы в полном объёме -100%.
В этой связи управляющие организации отказываются заключать договора с ресурсоснабжающими организациями вынуждая ресурсоснабжающие организации (РСО) заключать договора напрямую с собственниками, стремясь таким образом избежать неминуемого и вынужденного банкротства.
В тоже время, начисление и сбор платежей за коммунальные услуги – это функция управляющей организации. Передача этой функции РСО неизбежно будет приводить к смещению баланса интересов от управляющей организацией к РСО, что в свою очередь будет сказываться на эффективности рыночных инструментов. Когда управляющая организация выполняет в полной мере свои обязательства по начислению и сбору платежей, у неё сохраняется экономическая заинтересованность и возможность в отстаивании интересов собственников. Это один из прозрачных и законных механизмов получения от собственников  дифференцированного вознаграждения за отстаивание интересов собственников.

Расчётно-кассовые центры и расщепление платежей:
Создание муниципальных расчётно-кассовых центров (РКЦ) по начислению, сбору и расщеплению платежей мера с одной стороны вынужденная мера и направленна хоть как то стабилизировать систему расчётов в первую очередь за коммунальные ресурсы, с другой стороны это стал мощный рычаг административного давления на работу управляющих организаций. В некоторых случаях, РКЦ стал активным рычагом  административного передела рынка, что не способствует созданию эффективного рынка жилищных услуг.

Контроль за работой управляющих организаций:
В дополнении ко всему, контролирующие организации и надзорные органы ответственными за всё видят только управляющие организации. Нужно признать, что это соответствует требованиям установленных законодательством РФ и нормативно-правовыми документами, но способствует ли это улучшении обстановки в целом? В какой то степени, действия этих органов не позволили выйти из под контроля нецелевого расходования значительных денежных средств проходящих через расчётные счета управляющих организаций, но сегодня это становится уже тормозом при создании рыка жилищных услуг. Как показывает практика, тотальный контроль и штрафы в размере 150-250 тыс. руб. парализуют деятельность управляющей организации, но ни как не улучшают. Количество проверок доходит до абсурдного- 180 дней проверок за 249 рабочих дней! Работа управляющей организации практически парализуется. Приходится копировать документы, готовить справки, объяснения. Кроме того, средства массовых информации неправомерно информируют жителей и практически объявляют управляющие организации преступниками без решения суда, дискредитируя управляющую организацию, вина которой чаще всего не находит подтверждения, но этой управляющей организации собственники  должны платить свои деньги, а будет ли у собственника желание платить такой управляющей организации, которую уже поспешили объявить практически «преступником».  98% штрафов в суде признаются не обоснованными. Контроль не должен осуществляться ради контроля, а стать инструментом стимулирования эффективного и качественного оказания жилищных и коммунальных услуг, сбора денежных средств с собственников и оплаты ресурсоснабжающим организациям за потреблённые коммунальные ресурсы. При этом каждый должен нести свою и соизмеримую ответственность и собственник и управляющая и саморегулируемая и ресурсоснабжающая организации.  
В последнее время, государство практически установило тотальный контроль за работой управляющих организаций и её отчётностью – изменит ли это коренным образом ситуацию в лучшую сторону, улучшит ли качество оказываемых услуг, комфортность и безопасность проживания - время покажет, а вот то что это приведёт к повышению стоимости жилищных услуг для населения – факт очевидный.

 С целью создания и совершенствования системы управления и эксплуатации многоквартирными домами, осознавая профессиональную ответственность, основываясь на опыте и знаниях,  Участники Конференции предлагают:

Органам власти и местного самоуправления:
С целью создания и развития эффективной системы жилищного и коммунального хозяйства Калининградской области - активизировать работу по взаимодействию с профессиональным, общественным и экспертным сообществом.
 
Ответственность собственников:
Только эффективный и ответственный собственник может сформировать в полном объёме заказ для управляющей организации, задача управляющей организации выполнить поручение собственников и обеспечить комфортное и безопасное проживание.  Но при этом, управляющая организация, как профессиональная организация, проведя осмотр и обследование многоквартирного дома его конструктивных элементов и  инженерных систем, должна предложить собственникам, в соответствии с п.31. Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…» весь перечень работ/услуг, выполнение которых обеспечит безопасное и комфортное проживание. И только тогда, когда собственники отказались от этих или некоторых работ/услуг которые предлагала управляющая организация - ответственность за их невыполнение – должны нести собственники. С этой целью, необходимо внести изменения в действующее законодательство и нормативно-правовые документы и установить, на ровне с ответственностью управляющей организации за не выполнение своих обязанностей,  ответственность и для собственников за принятие/непринятие решений по выполнению и финансированию работ обеспечивающих безопасность эксплуатации недвижимости. А комфортность проживания должны регулироваться гражданско-правовыми отношениями и отражаться в тексте договора заключённого между собственниками и управляющей организацией.
Ответственность бизнес-сообщества:
Практика  и опыт показывает – контроль со стороны государства (чиновника), может быть жёстким, выборочным, предвзятым, но не может быть эффективным, в странах с рыночной экономикой контроль осуществляет профессиональное бизнес-сообщество и на сегодняшний день – это самый эффективный способ контроля. Сегодня есть понимание, в том числе и у государства, что одним из эффективных инструментов регулирования, контроля и повышения ответственности со стороны бизнес-сообщества может быть введение саморегулирования в сфере жилищных услуг.
С целью снижения избыточного контроля со стороны государства за деятельностью управляющих организаций, и в то же время повышения его эффективности, перейти от контроля внутренней деятельности управляющей организации к контролю за исполнением договорных обязательств такими управляющими организациями;
- повсеместное распространение технологий дистанционного контроля.
- необходимо повысить эффективность взаимодействия СРО с Администрациями органов местного самоуправления, контролирующими организациями  и надзорными органами.

Неплатежи за коммунальные ресурсы: 
Сегодня должно быть понимание управляющая организация занимающаяся управлением многоквартирными домами на основе расщепления платежей - должна получать на свой расчётный счёт платежи только за управление и обслуживание многоквартирных домов, платежи ресурсоснабжающим организациям должны поступать на расчётные счета самих ресурсоснабжающих организаций. Такую систему расчётов, в последние время государство и пытается, через нормативно-правовое регулирование, ввести в ЖКХ. Но в любом случае, управляющая организация, которая пришла управлять многоквартирным домом и заключила соответствующий договор с собственниками, должна производить все начисления, касающиеся потреблённых коммунальных ресурсов, выполненных работ и услуг в этом многоквартирном доме и иметь со всеми поставщиками коммунальных ресурсов соответствующие договора.
При расщеплении платежей, вся ответственность за неоплату коммунальных ресурсов должны нести собственники, а не управляющая организация. Все должны осознать – управляющая организация, не может считаться Абонентом, управляющая организация не покупает ресурс – так как она его не потребляет и не продаёт -законодательно лишена такого права.
На границе стены дома и подведённых к нему инженерных сетей,  коммунальный ресурс (воды, тепла, газа, электричество) «сказочным» образом преобразуются в коммунальную услугу. Почему «сказочным» образом – потому что законодатель это преобразование законодательно запретил оценивать в денежном выражении как работу или услугу и определил только ответственность за исполнителем коммунальной услуги! Исполнитель коммунальной услуги  - обязан купить коммунальный ресурс – но лишён права продать коммунальную услугу, но оказать эту услугу – обязан (читай бесплатно)! При этом, не заложив все свои риску и прибыль, а получение прибыли – это основная цель бизнеса – исполнитель коммунальной услуги несёт всю ответственность за неоплату в размере 100% за потреблённый собственниками!  коммунальный ресурс. Т.Е. управляющая организация купила, кто то использовал для своих нужд этот  ресурс, а управляющая организация обязана рассчитаться с ресурсоснабжающей организацией в полном объеме. При этом, все политики, средства массовой информации, чиновники – обвиняют во всех бедах – управляющие организации. Нужно признать, что есть вина и управляющих организаций. Но разве понесут вкладчики деньги в банки если бы эти банки все чиновники, газеты и телевидение – называли жуликами. Так же и управляющие организации. Оплату за потреблённые коммунальные услуги собственники производят добровольно, и когда они слышат что все управляющие организации «жулики» и «проходимцы» – у собственника не появляется желания идти в банк и оплачивать этим «жуликам» и «проходимцам» за коммунальные услуги.  Круг замкнулся – неплатежи возрастают – управляющие организации банкротятся.
При расщеплении платежей, на расчётный счёт управляющей организации поступают платежи только за работы и услуги, которые выполняет сама управляющая организация для собственников, в этом случае не должны направляться взыскания и/или накладываться арест на расчётный счёт управляющей организации парализуя всю работу по управлению и эксплуатации многоквартирного дома. Но при этом, управляющая организация должна вести активную работу с должниками – собственниками, проживающими в данном многоквартирном доме. Все должны понимать, если мы хотим собирать в полном объёме платежи за жилищно-коммунальные услуги и ресурсы, мы должны слышать, слушать и понимать друг друга и собственники, и работники управляющих и ресурсоснабжающих организаций, и служащие в органах власти и местного самоуправления.

Саморегулируемые организации:
Контроль за работой управляющих организаций должен перейти от государства к саморегулируемым организациям (СРО). В тоже время, СРО должны активней участвовать в разработке Правил и Стандартов работы её членов – управляющих организаций, повышая их профессиональную подготовку и ответственность. С целью повышения эффективности работы управляющих компаний в СРО «Управляющих компаний жилищно-коммунального хозяйства Калининградской области «Стандарты управления недвижимости» разработана и реализуется Программа «Совершенствования системы управления и эксплуатации многоквартирных домов», совместно с Национальным Объединением саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью (НОСО УН) приступили к разработке Стандартов и Правил направленных на повышение качества предоставляемых услуг. Обращаемся к Правительству Калининградской области и органам местного самоуправления муниципальных образований Калининградской области поддержать данную программу. Нужно признать, на сегодняшний день это единственная разработанная и реально действующая Программа в системе ЖКХ Калининградской области.

Профессиональные объединения:
С целью внедрения и повышения эффективности механизмов саморегулирования, координации работы саморегулируемых организаций и их членов - управляющих компаний, Национальное Объединение саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью (НОСО УН) предлагает объединить ресурсы в рамках государственно-частного партнёрства и заключить соглашение с Правительством Калининградской области и органами местного самоуправления о совместной разработке Программ и мероприятий по совершенствованию системы управления многоквартирными домами и контролю за работой управляющих компаний со стороны профессионального бизнес-сообщества. Совместно разрабатывать  и внедрять профессиональные Правила и Стандарты направленные на совершенствование системы управления и эксплуатацию многоквартирными домами, повышение комфортности и безопасности проживания.  

Экспертное и профессиональное бизнес-сообщество:
Капитальный ремонт многоквартирных домов:
Ассоциация «Некоммерческие организации по внедрению механизма саморегулирования» предлагает проведение реконструкции и энергосберегающей модернизации жилого фонда Российской Федерации  с проведением  капитального ремонта жилых зданий постройки 40-х, 50-х, 60-х, 70-х годов,  обновление систем инженерного оборудования  и проведение комплекса мероприятий, связанных с энергосбережением и повышением энергоэффективности зданий (замена кровли  с теплоизоляцией, утепление фасада здания, замена окон на металлопластиковые, замена центральных коммуникаций, замена системы вентиляции здания, обеспечение дома приборами учета, контроля  и регулирования расхода всех энергоносителей) за счет надстройки и пристройки дополнительных объемов жилых площадей к реконструируемому дому,  включив все затраты по реконструкции в новую жилую площадь, получаемую в ходе реконструкции. Ремонтно-реконструктивные работы на жилых домах могут производиться без отселения жильцов, а устройство мансардного этажа является наиболее экономически эффективным приемом воспроизводства жилищного фонда, объем которого составит 20-30 % реконструируемых жилых домов. Необходимо разработать Региональную программу реконструкции и модернизации устаревшего жилого фонда на основе предложений Ассоциации «Некоммерческие организации по внедрению механизма саморегулирования», предусмотрев участие администрации муниципальных образований в разъяснении жителям преимуществ участия в реконструкции на безвозмездной основе.
Энергосбережение:
Аналитический Центр при Правительстве РФ предлагает механизмы позволяющие перейти от стратегии и программ к реальному энергосбережению.
Учёт потребляемых ресурсов:
ЗАО «ЭСКО-3Э» предлагает создание в регионе и муниципалитетах Калининградской области единый диспетчерский центр по снятию показаний приборов учёта и контролю качества поставляемых коммунальных ресурсов -  "Будущее - за комплексными решениями". Реализуемые проекты или устанавливаемые приборы учёта, чаще всего позволяют учитывать только объём поставляемого ресурса – нравится, не нравится – ПЛАТИ! Автоматизированная система коммерческого учёта, регулирования и диспетчеризации энергопотребления (АСКУРДЭ) позволяет снимать не только показатели по объёму, но и по их характеристикам, производить расчёт за потребляемые ресурсы и перерасчёт при их несоответствии. Программа позволяет жителям не платить за некачественные коммунальные ресурсы в соответствии с требованиями законодательства.

Капитальный ремонт многоквартирных домов:
Ждать помощи от государства, когда оно поможет отремонтировать Ваш многоквартирный дом, как показывает практика, не многим можно на это рассчитывать, а с 2013 года и вовсе такая возможность, в рамках Фонда содействия реформированию ЖКХ – прекращается. Сегодня есть возможность, учитывая, что в Калининградской области имеется много жилого фонда старой постройки, в котором проживает чаще всего не богатые собственники, провести модернизацию/санацию многоквартирного дома с привлечением инвестора в рамках Программы «Энергоэффективная  Модернизация и Реконструкция жилого фонда Российской Федерации» - МиР. В ближайшее время такое предложение будет направлено в муниципалитеты.

Объединение общественных и экспертных организаций и ресурсов:
С целью координации работы и объединения ресурсов, создания в северо-западном федеральном округе единой площадки объединяющей всех участников системы ЖКХ, Кан К.П. – предложил создать Общественный Совет по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству г. Калининграда и Калининградской области по аналогии с созданным Общественным Советом в Санкт-Петербурге и ленинградской области, и который бы вошёл в состав Общественного Объединения Северо-Западного региона.
Кроме того, по предложению Кан К.П. в Калининградской области, в ближайшее время будет создана Ассоциация ТСЖ, инициативная группа из представителей ТСЖ в ходе работы Конференции провела первое заседание.
Кан К.П. являясь помощником Депутата Государственной Думы Федерального Собрания предложил довести до членов Комитета ГД по жилищной политике и ЖКХ Резолюцию Конференции, а по поступившим от участников Конференции заявлениям при необходимости подготовить депутатский запрос. 


 

Чтобы получить право на написание комментариев, авторизуйтесь.


Счетчик

Яндекс.Метрика

Мероприятия

04.06.2013     Семинар для управляющих организаций. Новые требования в системе управления и содержания МКД.
09.05.2013     Изменения в жилищном законодательстве. Семинар в рамках выставки "Городское ЖКХ-2013"
26.03.2013     Формирование профессиональных требований к оконным конструкциям при проектировании
06.02.2013     СРО организует консультации при подготовке документации на МКД для включения в Программу капремонта
24.01.2013     Разработка методических рекомендаций при проведении капремонта многоквартирных домов Калининградской области будут рассмотрены на заседании рабочей группы Совета при Губернаторе по реформированию ЖКХ
15.12.2012     СРО организует и проводит обучающие семинары в сфере ЖКХ
06.12.2012     Обучающий семинар для управляющих компаний, специалистов ЖКХ и РСО
24.10.2012     Расширенное заседание Правления СРО "Стандарты управления недвижимости"
23.08.2012     Законопроект об обязательном членстве управляющих организаций в составе СРО
11.08.2012     Формирование партнёрских отношений в ЖКХ и цивилизованнного рынка укоммунальных слуг - одна из основных задач СРО

Страница: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27
101 - 110 из 266

 

Информация для собственников МКД





|

Уголок Потребителя

СЛУЖБА ГЛАВНОГО ИНЖЕНЕРА

 
© Общественный Совет по промышленной политике и
техническому регулированию Калининградской области
126040, г. Калининград, ул. Сергеева, 14-412
тел. (4012) 53-22-93, email: npostrko@mail.ru
Рейтинг@Mail.ruСоздание и поддержка сайта:
© Веб-cтудия «Вдохновение»