Общественный Совет по промышленной политике и техническому регулированию Калининградской областиОбщественный Совет
по промышленной политике и
техническому регулированию
Калининградской области


 
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

СРО Управляющих компаний

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

Главная >> Программа совершенствования системы управления многоквартирными домами Калининградской области >> Экспертное стандартизации ЖКХ >> Заключение Института экономики города на проект постановления Правительства Российской Федерации

Заключение Института экономики города на проект постановления Правительства Российской Федерации

Печать
13.01.2011 г.

Заключение
Института экономики города на проект постановления Правительства Российской Федерации «Об утверждении Правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах и о внесении изменений в некоторые постановления Правительства Российской Федерации по вопросам обеспечения предоставления коммунальных услуг»

Министерством регионального развития Российской Федерации 24 ноября 2010 г. на сайте министерства (http://www.minregion.ru/documents/draft_documents/) размещен проект постановления Правительства Российской Федерации «Об утверждении Правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах и о внесении изменений в некоторые постановления Правительства Российской Федерации по вопросам обеспечения предоставления коммунальных услуг» (далее – также проект постановления).
С учетом длительности разработки проекта «Правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных и жилых домах» и количества согласований с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти указанные изменения должны были бы максимально взвешенными, учитывающими  опыт и проблемы применения «Правил предоставления коммунальных услуг гражданам», утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. № 307. К сожалению, анализ проекта показал, что такого качества документ не получил. Часть из предложенных поправок позволит  решить ряд актуальных аспектов отношений по предоставлению коммунальных услуг.
Но имеющиеся недостатки проекта в значительной степени перечеркивают  проделанную за несколько лет работу. Именно на этих проблемах мы считаем необходимым остановиться.
Кроме этого, в заключении представлен анализ предлагаемых изменений и в иные постановления Правительства Российской Федерации по вопросам обеспечения предоставления коммунальных услуг.
Суть основных недостатков проекта постановления заключается в следующем:
1. Одно из  положений существующей версии «Правил», которое вызывало наибольшую критику, - включение в оплату коммунальных услуг гражданами расходов на оплату  коммунальных ресурсов на содержание общедолевой собственности (и как следствие, - необходимость корректировки оплаты коммунальных услуг по показаниям индивидуальных /квартирных/ приборов учета) осталось неизменным, несмотря на активную позицию экспертного сообщества о целесообразности этого изменения.
2. В противоречие с Жилищным Кодексом при непосредственном управлении многоквартирном доме допускается что исполнителем коммунальных услуг может быть ресурсоснабжающая организация, хотя ее ответственность по договору заканчивается на вводе коммунального ресурса в дом, но никак не в квартиру.
3. В противоречии с Жилищным кодексом собственникам нежилых помещений предоставлено право заключать с ресурсоснабжающими организациями прямые договоры ресурсоснабжения.

Ниже дан анализ указанных основных проблем проекта «Правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных и жилых домах».

Первое. Представляется нецелесообразным сохранение существующей в действующих «Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам», утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. № 307, концепции, согласно которой в состав коммунальной услуги входят объемы (количество) коммунальных ресурсов, потребленных на цели содержания общего имущества в многоквартирном доме, включая нормативные технологические потери.
В пункте 3 проекта постановления содержится поручение Министерству регионального развития Российской Федерации совместно с Министерством экономического развития и Федеральной службой по тарифам разработать проект нормативного правового акта о внесении изменений в правила установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг в части разбивки нормативов потребления на две самостоятельные составляющие:
а) нормативов потребления коммунальных услуг;
б) нормативов потребления коммунальных услуг на общие домовые нужды.
Такой подход представляется концептуально неверным. Коммунальные услуги – это услуги, связанные и обеспечением комфортных условий нахождения в жилых и нежилым помещениях, которые гражданами оплачиваются индивидуально в зависимости от собственных представлений о комфорте.. Расходы, связанные содержанием элементов общего имущества, в том числе их освещения, обогрева, полива земельного участка, - это расходы по содержанию дома, а не коммунальные услуги.  
Предлагаемый  подход лишает профессиональные управляющие организации экономических стимулов для снижения потребления коммунальных ресурсов на общедомовые нужды. Например, замена светильников в местах общего пользования на энерогоэффективные, на зажигающиеся только в момент присутствия граждан, может дать дополнительный экономический доход компании в случае, если расходы на освещение входят в стоимость содержания общего имущества, и лишает ее экономической инициативы, если эти расходы классифицируются как коммунальные услуги гражданам.   
Следует подчеркнуть, что деление  норматива потребления коммунальных услуг на две самостоятельные составляющие противоречит норме ч. 1 ст. 157 Жилищного кодекса Российской Федерации. Данная норма предписывает применять норматив потребления для определения платы за коммунальные услуги только при отсутствии приборов учета. Но предложенная редакция Правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных и жилых домах допускает применять нормативы потребления для определения платы за коммунальные услуги не только при отсутствии приборов учета, но и при наличии индивидуальных приборов учета.
В случае если общедомовые расходы вывести из состава коммунальных услуг:
1) потребитель в оборудованном индивидуальным прибором учета жилом помещении всегда будет платить только за потребленное им фактически объем (количество) коммунальных ресурсов. Перерасход коммунальных ресурсов в жилых помещениях, в которых нет соответствующего индивидуальных приборов учета, не будет перераспределяться на потребителей в оборудованных индивидуальными приборами учета жилых помещениях;
2) исполнитель коммунальные услуги (например, управляющая организация) при расчете предлагаемого размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме будет включать в такую плату стоимость коммунальных ресурсов, потребляемых на общедомовые нужды, а также планируемые технологические потери. При этом исполнитель будет прямо заинтересован:
• в сокращении потребления коммунальных ресурсов на общедомовые нужды и  технологических потерь;
• в выявлении потребителей, которые при отсутствии в помещении приборов учета проживают в количестве, превышающем число зарегистрированных постоянно проживающих и временно пребывающих в жилом помещении граждан;
• в уменьшении задолженности потребителей по оплате коммунальных услуг.
Кроме того, при этом будет устранена необходимость ежемесячного сбора исполнителем данных об объемах (количестве) потребляемых коммунальных ресурсов для мест общего пользования с учетом показаний индивидуальных приборов учета коммунальных ресурсов в квартирах. В настоящее время такие данные своевременно  собрать невозможно. Это будет приводить к бесконечным перерасчетам платы за коммунальные услуги,  что вызывает недоверие потребителей, обращения, жалобы, судебные иски.
Таким образом, выделение общедомовых расходов из состава коммунальных услуг будет способствовать повышению энергоэффективности управления многоквартирным домом и повысит прозрачность и простоту начисления платы.
Второе. Определение понятия «исполнитель» и пункт 5 проекта «Правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных и жилых домах» (далее – проект «Правил предоставления коммунальных услуг») допускают при непосредственном управлении многоквартирным домом предоставление коммунальных услуг лицом, которое не отвечает за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги.
Такой подход повлечет неопределенность в отношении того, кто несет ответственность за конечное качество коммунальные услуги в жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме, что в итоге  будет способствовать снижению качества коммунального обслуживания, вызовет многочисленные жалобы и споры;
Представляется более разумным установление обязанности исполнителя коммунальных услуг при непосредственном управлении многоквартирным домом отвечать за содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем и оборудования, предназначенных для предоставления коммунальных услуг. Тогда именно исполнитель коммунальных услуг сможет в одном лице отвечать за поддержание в помещении нормативной  температуры, за подачу холодной и горячей воды на верхние этажи домов при наличии в доме подкачивающих насосов, за предоставление услуги водоотведения, если забился канализационный стояк.
Третье. В соответствии с п. 7 проекта Правил предоставления коммунальных услуг собственники нежилых помещений в многоквартирном доме при любом способе управления многоквартирным домом вправе заключать с ресурсоснабжающими организациями прямые договоры ресурсоснабжения принадлежащего ему нежилого помещения в многоквартирном доме. Это положение противоречит норме ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой управляющая организация по заданию собственников помещений в многоквартирном доме в течение согласованного срока за плату обязуется «предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам». Этой императивной нормой устанавливается предмет договора управления многоквартирным домом, согласно которому все коммунальные услуги собственникам и пользователям жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме предоставляет управляющая организация. Это ее обязанность по конструкции данного вида гражданско-правовых договоров. Изменить эту императивную норму федерального закона ни Правительство Российской Федерации, ни федеральный орган исполнительной власти, ни другое публично-правовое образование, ни общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме – не могут (см. п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). Никаких изъятий для нежилых помещений Жилищный кодекс Российской Федерации не предусматривает.
Кроме того, в соответствии с п. 17 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» под потребителями товаров и услуг организаций коммунального комплекса в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения, утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов являются лица, приобретающие по договору тепловую энергию, воду, услуги по водоотведению и утилизации (захоронению) твердых бытовых отходов для собственных хозяйственно-бытовых и (или) производственных нужд (далее - потребители). В жилищном секторе такими потребителями являются:
«а) в многоквартирных домах - товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы, управляющие организации, которые приобретают указанные выше товары и услуги для предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в данном многоквартирном доме, или непосредственно собственники помещений в многоквартирном доме в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений».
То есть ресурсоснабжающие организации вправе реализовывать свои товары и услуги в многоквартирном доме собственникам помещений в многоквартирном доме по прямым договорам только при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений. Данная норма Федерального закона № 210-ФЗ также искажается предложенной редакцией п. 7 проекта Правил предоставления коммунальных услуг.

По проекту «Правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных и жилых домах есть и другие замечания»:

А) Вызывает сомнение правомерность установления в пп. «г» п. 2 проекта постановления в 6-месячныго срока для утвердения критериев наличия (отсутствия) технической возможности установки индивидуального, общего (квартирного), коллективного (общедомового) прибора учета холодной воды, горячей воды, электрической энергии, тепловой энергии, а также порядка оформления факта отсутствия технической возможности установки прибора учета. В части 7 статьи 13 Федерального закона от 23 ноября 2009 г. № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» указано, что многоквартирные дома, вводимые в эксплуатацию с 1 января 2012 года после осуществления строительства, реконструкции, должны быть оснащены дополнительно индивидуальными приборами учета используемой тепловой энергии, а многоквартирные дома, вводимые в эксплуатацию с 1 января 2012 года после капитального ремонта, должны быть оснащены индивидуальными приборами учета используемой тепловой энергии при наличии технической возможности их установки. Налицо необоснованное расширение законодательно установленных случаев снятия обязательности установки  коллективных приборов учета подзаконным актом федерального органа исполнительной власти.

Б) Пунктом 7 проекта постановления со ссылкой на ч. 4 ст. 6 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливается, что действие постановления распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирным домом, и иных договоров, содержащих условия предоставления коммунальных услуг и снабжения коммунальными ресурсами, приобретаемыми для предоставления коммунальных услуг, за исключением  договоров, заключенных на дату начала действия настоящего постановления газоснабжающими организациями с потребителями в соответствии с Правилами поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан. Представляется, что данное положение противоречит ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации. В этой норме кодекса сформулирован общеправовой принцип - "закон не имеет обратной силы". Именно законом может устанавливаться, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Прецеденты придания обратной силы подзаконному акту самим подзаконным актом в российском законодательстве отсутствуют.

В) Кроме того, в пункте 7 проекта постановления по непонятной причине предложено установить изъятие для «договоров, заключенных на дату начала действия настоящего постановления газоснабжающими организациями с потребителями в соответствии с «Правилами поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан». Дело в том, что а. 2 п. 1 «Правил поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан» , устанавливают, что данные «Правила» не распространяются на отношения, возникающие между юридическими лицами, приобретающими газ в качестве коммунального ресурса для предоставления гражданам коммунальной услуги по газоснабжению, и гражданами - собственниками (нанимателями) жилых помещений в многоквартирных домах, связанные с оказанием коммунальной услуги по газоснабжению, а также на отношения, связанные с поставками газа, приобретаемого в целях осуществления предпринимательской деятельности». Исходя из этого положения не ясно, какие именно потребители имеются в виду в п. 7 проекта постановления. Из приведенной нормы «Правил поставки газа» следует, что предметы новых «Правил предоставления коммунальных услуг»  и «Правил поставки газа» не пересекаются. Тогда не ясно, о каких именно договорах идет речь в п. 7 проекта постановления.

Г) Терминологические определения.
Определение понятия «потребитель» в п. 3 проекта «Правил предоставления коммунальных услуг» не содержит никаких квалифицирующих признаков, но при этом перечень категорий потребителей неполный и открытый. Это свидетельствует о неоднозначности толкования и логической несоразмерности термина и определения. Представляется целесообразным уточнение определения термина, базируясь на конструкции действующего определения.
Определение понятия «ресурсоснабжающая организация» в п. 3 проекта Правил предоставления коммунальных услуг противоречит определению «организация коммунального комплекса» в п. 1 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса».

Д) В приложении к заключению представлены замечания  к Приложению 2 к проекту «Правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных и жилых домах», связанные с предлагаемыми расчетными формулами.

Анализ предложенных изменений в Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491:

1.Самым существенным  замечанием к изменениям «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» является неправомерность допущения  у собственников помещений  одновременных договорных отношений в многоквартирном доме с одной стороны, с управляющей организацией, а с другой стороны, - с организацией, оказывающей энергосервисные услуги.
Проект постановления предлагает дополнить п. 382 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме положением о возможности заключения «в интересах собственников от своего имени либо от имени собственников энергосервисного договора на общие домовые нужды с организацией, оказывающей энергосервисные услуги» управляющими организациями, товариществами собственников жилья и жилищными кооперативами.
Эта договорная конструкция несет в себе содержательные ошибки и вступает в противоречие с Жилищным кодексом. Сделки на основании договоров поручения, договоров комиссии и агентских договоров (гл. 49, 51 и 52 Гражданского кодекса Российской Федерации) всегда заключаются за счет доверителя, комитента и принципала (в данном случае за счет собственников помещений в многоквартирном доме). То есть при этом фактическим заказчиком по энергосервисному договору будут собственники помещений. Поверенный, комиссионер и агент (управляющая компания) только заключают сделку, но заказчиками работ являться не будут, поскольку не они оплачивают работы по энергосервисному договору.
Поскольку объектом работ по энергосервисному договору будет общее имущество, то в отношении этого имущества в многоквартирном доме одновременно будут иметь обязательства перед собственниками два разных лица (и управляющая компаниия, и организация, оказывающая энергосервисные услуги). Согласно ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация действует от собственного имени и за свой счет, и только она одна отвечает перед собственниками помещений в многоквартирном доме за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Поэтому предложенная норма о том, что «энергосервисный договор на общедомовые нужды с управляющей организацией заключается отдельно от договора управления и прилагается к договору управления многоквартирным домом» прямо противоречит ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
При правильной организации энергосбережения перед собственниками помещений в многоквартирном доме за энергосервисные услуги должны отвечать управляющие, товарищества и кооперативы, и только при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений - ЭСКО по прямым договорам.

 

 

 

 


Приложение к Заключению
Института экономики города на проект постановления Правительства Российской Федерации «Об утверждении Правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах и о внесении изменений в некоторые постановления Правительства Российской Федерации по вопросам обеспечения предоставления коммунальных услуг»


Замечания и предложения
к Приложению 2 к проекту Правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных и жилых домах

1. Предлагается размер платы за коммунальную услугу отопления предоставляемые потребителям в многоквартирном доме на общие домовые нужды, когда во всех жилых и нежилых помещениях отсутствуют индивидуальные и общие (квартирные) приборы учета тепловой энергии, определять по формуле (12). При этом в соответствии с формулой  (2) размер платы за коммунальную услугу отопления в жилом помещении (квартиры) многоквартирного дома в случае, если многоквартирный дом оснащен коллективным (общедомовым) прибором учета тепловой энергии, и при этом во всех жилых и нежилых помещениях многоквартирного дома отсутствуют индивидуальные и общие (квартирные) приборы учета тепловой энергии, определяется исходя из объема (количество) тепловой энергии, потребленный за расчетный период, определенного по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета и отношения общая площадь помещения (квартиры) к общей площади всех помещений в многоквартирном доме.
Иными словами, при расчете по формуле (2) плата за отопление уже включает оплату за отопления на общедомовые нужды.  Таким образом, закладывается  двойной учет указанной платы.
2.  В разделе 10 дана методика расчета платы за горячую воду при самостоятельном производстве горячей воды c использованием оборудования, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Для осуществления расчета необходимо знать объем энергии (тепловой энергии, газа, электрической энергии), фактически использованного в расчетном периоде в процессе приготовления горячей воды. В используемых в России системах горячего водоснабжения объем энергии, используемый для приготовления горячей воды, как правило, не измеряется. Если в многоквартирном доме установлена котельная, то она вырабатывает тепло, необходимое на отопление и горячую воду. Топливо расходуется одновременно на отопление и ГВС. Как его разделить никто не знает. Если в доме стоят теплообменники, бойлеры, иные системы для приготовления горячей воды, с использование централизованных источников теплоснабжения (самая распространенная ситуация в России), то в дом поступает тепловая энергия, которая частично направляется на отопление, частично на приготовление горячей воды. При этом никто не измеряет сколько тепла пошло на отопление, а сколько на ГВС.
Формулу (19) использовать невозможно. При этом, следует отметить, проблемы расчета за ГВС при закрытой системе отопления в домах (вариант когда ГВС готовится в доме) достаточно просто можно решить с использованием простых физических формул, на основании знания массы нагреваемой воды, ее теплоемкости и разности температур до и после нагрева. 


 

Чтобы получить право на написание комментариев, авторизуйтесь.


Экспертное стандартизации ЖКХ

     Энергосбережение в жилищном секторе Калиннградской области
     Предложения к Проекту Правил заключения договоров УК с РСО, СРО "Стандарты управления недвижимостью" и Общественного Совета
     Проект Правил заключения Договоров Управляющих Компаний с Ресурсоснабжающими организациями
     ЗАКЛЮЧЕНИЕ Института экономики города на проект постановления Правительства Российской Федерации «Об утверждении Правил, обязательных при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специал
     Сертификация услуг и работ в системе ЖКХ
     Заключение Института экономики города на проект постановления Правительства Российской Федерации
     Проект новых Правил предоставления коммунальных услуг
     В Калининградской области создана региональная Саморегулируемая организация Управляющих компаний.
     Опыт работы с концессионером теплоисточника п. Янтарный.
     Список телефонов, по которым можно обращаться по вопросам горячего, холодного водоснабжения, отопления и водоотведения в городе Калининграде

Страница: 1 2 3 4 5 6 7 8 9
21 - 30 из 86

Счетчик

Яндекс.Метрика

 

Информация для собственников МКД





|

Уголок Потребителя

СЛУЖБА ГЛАВНОГО ИНЖЕНЕРА

 
© Общественный Совет по промышленной политике и
техническому регулированию Калининградской области
126040, г. Калининград, ул. Сергеева, 14-412
тел. (4012) 53-22-93, email: npostrko@mail.ru
Рейтинг@Mail.ruСоздание и поддержка сайта:
© Веб-cтудия «Вдохновение»