ПРОЕКТ ПАРТНЁРСТВА "СТАНДАРТЫ И ПРАВИЛА УПРАВЛЯЮЩИХ КОМПАНИЙ"

УТВЕРЖДЕНО
Правлением
Некоммерческого партнерства
 «Управляющих Компаний жилищно-коммунального
хозяйства Калининградской области
«Стандарты управления недвижимости»
Протокол №    от «   »            2010г.

СТАНДАРТЫ  И  ПРАВИЛА
ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ  ОРГАНИЗАЦИЙ, ОСУЩЕСТВЛЯЮЩИХ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ  В ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОЙ СФЕРЕ

 1. Область применения
1.1. Настоящие Стандарты и правила деятельности в сфере жилищно-коммунального хозяйства (далее – Стандарты) разработаны в соответствии с Федеральными законами "О саморегулируемых организациях», «О некоммерческих организациях», Уставом Некоммерческого партнерства «Управляющих Компаний жилищно-коммунального хозяйства Калининградской области «Стандарты управления недвижимости» (далее - «СРО») в целях предпринимательской деятельности с соблюдением требований, установленных Стандартами.
1.2. Настоящие Стандарты и правила регламентируют порядок взаимодействия членов СРО, осуществляющих деятельность в жилищно-коммунальной сфере, с целью упорядоченности их взаимных интересов,  а также для качественного обеспечения потребителей жилищно-коммунальными услугами.
1.3. Настоящие Стандарты и правила направлены на недопущение конфликтов интересов членов СРО и урегулирование их при возникновении.
1.4. Настоящие Стандарты и правила обеспечивают реализацию членами СРО требований действующего законодательства о техническом регулировании.
 2. Термины и определения
В настоящих Стандартах и правилах применяются следующие основные определения и термины:
• Предпринимательская деятельность – предпринимательская деятельность члена СРО в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
• Управляющая организация - юридическое лицо, независимо от организационно-правовой формы, а также предприниматель без образования юридического лица, которое осуществляет управление многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирными домами (далее – МКД), заключенного на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД или по результатам открытого конкурса.
• Организация – юридическое лицо, которое имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде, а также имеющее самостоятельный баланс и зарегистрированное в государственных регистрационных органах в установленном порядке.
• Потребитель – юридические или физические лица, использующие жилищно-коммунальные услуги для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
• Обслуживание общего имущества в многоквартирном доме – комплекс мер, направленных на поддержание общего имущества в многоквартирном доме в состоянии, предусмотренном договором управления.
• Текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме – комплекс работ, проводимых по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов) и обеспеченный финансированием согласно условиям договора управления.
• Профессиональное и деловое сотрудничество - отношения, которые складываются между членами СРО, а также членов СРО с самим Некоммерческим партнерством по поводу и в процессе осуществления членами СРО деятельности.
• Деловая этика – нормы поведения организаций - членов СРО с точки зрения нравственности при осуществлении деятельности в жилищно-коммунальной сфере.
• Саморегулирование – самостоятельная и инициативная деятельность, которая осуществляется субъектами предпринимательской или профессиональной деятельности и содержанием которой являются разработка и установление стандартов и правил указанной деятельности, а также контроль за соблюдением требований указанных Стандартов и правил.
• Саморегулируемая организация – некоммерческая организация, созданная в целях саморегулирования, основанная на членстве, объединяющая субъектов предпринимательской деятельности исходя из единства отрасли производства услуг или рынка произведенных услуг либо объединяющая субъектов профессиональной деятельности определенного вида.
• Предмет саморегулирования – предпринимательская или профессиональная деятельность субъектов, объединенных в саморегулируемые организации.
• Субъекты предпринимательской деятельности – предприниматели без образования юридического лица и юридические лица, зарегистрированные в установленном порядке на территории Российской Федерации и осуществляющие определенную в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации предпринимательскую деятельности.
• Стандарты и правила СРО – требования к осуществлению предпринимательской деятельности, обязательные для выполнения всеми членами СРО.
• Заинтересованные лица – члены СРО, лица, входящие в состав органов управления СРО, ее работники, действующие на основании трудового договора или гражданско-правового договора.
• Исполнитель – юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также предприниматель без образования юридического лица, предоставляющий услуги в сфере жилищно-коммунального хозяйства, производящее или приобретающее коммунальные ресурсы и отвечающее за обслуживание инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. Исполнителем могут быть муниципальные унитарные предприятия, управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищно – строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений – иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы. 
• Конфликт интересов – ситуация, при которой личная заинтересованность указанных выше лиц влияет или может повлиять на исполнение ими своих профессиональных обязанностей и/или влечет за собой возникновение противоречия между такой личной заинтересованностью и законными интересами СРО или угрозу возникновения противоречия, которое способно привести к причинению вреда законным интересам СРО.
• Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.
• Услуги в сфере жилищно – коммунального хозяйства – услуги исполнителя по поддержанию и восстановлению надлежащего технического и санитарно – гигиенического состояния зданий, сооружений, оборудования, коммуникаций и объектов жилищно – коммунального назначения, вывозу бытовых отходов и подаче потребителями электрической энергии, питьевой воды, газа, тепловой энергии и горячей воды. 
3. Общие требования
3.1. СРО должна иметь:
3.1.1. Сведения о внесении ее в государственный реестр СРО.
3.1.2. Стандарты и правила профессиональной деятельности.
3.1.3. План проведения СРО проверок деятельности членов СРО.
3.1.4. Документы, подтверждающие результаты проверок членов СРО.
3.1.5. Документы, подтверждающие наличие способов обеспечения ответственности членов СРО перед потребителями произведенных услуг и иными лицами.
3.1.6. Лицензии и иную разрешительную документацию по обслуживанию жилищного фонда в случаях, установленных законодательством как у СРО, так и у организаций, привлеченных к обслуживанию и  ремонту жилищного фонда.
3.2. В состав СРО должно входить не менее двадцати пяти субъектов предпринимательской деятельности оказывающих услуги в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
3.3. СРО не должна:
3.3.1. Находиться в стадии ликвидации или реорганизации.
3.3.2. Иметь не устраненных замечаний органов государственного контроля (надзора) за деятельностью СРО.
3.3.3. Осуществлять деятельность и совершать действия, влекущие за собой возникновение конфликта интересов СРО и интересов ее членов или создающие угрозу возникновения такого конфликта.
3.3.4. Иметь вступившее в законную силу решение суда об исключении сведений о некоммерческой организации из государственного реестра СРО на основании ее несоответствия требованиям действующего законодательства.
3.3.5. Иметь не устраненных замечаний аудиторского заключения по результатам проверки деятельности организации за последний год.
3.4. Для разрешения споров, возникающих между членами СРО, а также между ними и потребителями произведенных членами СРО услуг, иными лицами, создается третейский суд в соответствии с законодательством о третейских судах. 
3.5. Настоящие Стандарты и правила обязательны для исполнения всеми членами СРО.
3.6. Организация – член СРО обязана неукоснительно соблюдать и исполнять решения органов управления СРО, принятые в рамках их компетенции.
3.7. Способом обеспечения имущественной ответственности членов СРО перед потребителями работ и услуг управляющих организаций является:
- формирование компенсационного фонда в соответствии с Положением о компенсационном фонде,
- создание системы личного и/или коллективного страхования.
4. Требования, предъявляемые к членам саморегулируемой организации
4.1. Деятельность СРО основана на членстве. Членство субъектов предпринимательской деятельности в СРО является добровольным.
4.2. Организация вправе быть членом только одной СРО, объединяющей организации одного рода деятельности.
4.3. При выполнении своих профессиональных обязанностей члены СРО должны руководствоваться правилами деловой этики.
4.4. Основной целью этических правил является введение в практику корпоративных норм поведения между членами СРО и пользователями услуг в сфере жилищно-коммунального хозяйства,  между  членами СРО и между членами  СРО и самой СРО.
4.5. Члены СРО не должны:
4.5.1. Осуществлять свою деятельность в ущерб иным субъектам предпринимательской деятельности.
4.5.2. Устанавливать требования, способствующие созданию недобросовестной конкуренции.
4.5.3. Совершать действия, причиняющие ущерб деловой репутации члена СРО либо деловой репутации СРО.
4.5.4. Допускать недобросовестную конкуренцию путем следующих действий:
• распространение ложных, неточных или искаженных сведений, которые могут причинить убытки хозяйствующему субъекту либо нанести ущерб его деловой репутации;
• введение в заблуждение в отношении качества предоставления жилищно-коммунальных услуг другими организациями;
• некорректное сравнение с хозяйствующим субъектом, оказывающим потребителям жилищно-коммунальные услуги с услугами, оказываемыми другими хозяйствующими субъектами;
• незаконное получение, использование, разглашение информации, составляющей коммерческую, служебную или иную охраняемую законом тайну.
4.5.5. Иметь не выполненных  в установленный  срок предписаний контрольных и надзорных органов о прекращении и/или устранении нарушений в области эксплуатации жилищно-коммунального хозяйства по  вине  организации.
4.5.6. Иметь задолженностей по платежам в бюджеты всех уровней и внебюджетные фонды Российской Федерации за последний завершенный отчетный период в размере свыше 25% балансовой стоимости активов организации по данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период.
4.5.7. Иметь просроченных денежных обязательств перед кредиторами более  6-ти месяцев или в размере свыше 70 % балансовой стоимости активов  организации по данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период,  если эти задолженности возникли по вине организации.
4.6. С целью предотвращения или урегулирования конфликта интересов членов  СРО, их работников и членов Правления может быть создана Комиссия по конфликтным ситуациям.
4.7. Члены СРО должны располагать руководителем организации с высшим профессиональным или средним специальным образованием, а также специалистом, имеющим  сертификат  соответствия  персонала, в том числе   в  соответствии   с требованиями и стандартами Росжилкомунсертификацией.
4.8. Члены СРО обязаны:
4.8.1. Участвовать в деятельности СРО при обсуждении вопросов порядка взаимодействия ее членов. Неявка члена СРО на обсуждение таких вопросов без уважительных причин является основанием для привлечения его к дисциплинарной ответственности, вплоть до его исключения из СРО. Привлечение к дисциплинарной ответственности не является основанием для освобождения члена СРО от обсуждения вопросов, включенных в повестку заседания органов управления СРО.
4.8.2. Принимать решения по вопросам повестки заседания, органов управления СРО. Необоснованный отказ от принятия решения не допускается.
4.8.3. Исполнять решения исполнительных органов СРО, в том числе по вопросам урегулирования порядка взаимодействия ее членов.
4.8.4. Оказывать услуги в сфере жилищно-коммунального хозяйства, которые должны обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание жилого фонда, решать вопросы пользования указанным имуществом, а также предоставлять жилищно-коммунальные услуги гражданам, проживающим в жилищном фонде.
4.8.5. Заключать договоры на оказание услуг в сфере жилищно-коммунального хозяйства в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
4.8.6. Предоставлять услуги в сфере жилищно-коммунального хозяйства соответствующие требованиям ГОСТ 51617-2000 «Жилищно – коммунальные услуги. Общие технические условия», нормативной и технической документации на услуги конкретного вида, а также условиям договора между исполнителем и потребителем. Потребительские свойства и режим предоставления услуг по техническому обслуживанию и ремонту зданий, сооружений, оборудования, коммуникаций и объектов жилищно-коммунального назначения должны соответствовать составу выполняемых услуг, периодичности и срокам, в течение которых исполнитель должен их выполнять.
4.8.7. Осуществлять подготовку объектов жилищно-коммунального хозяйства к сезонной эксплуатации с обеспечением сроков и качества выполнения работ по обслуживанию (содержанию и ремонту) жилищного фонда, обеспечивающих нормативные требования проживания жителей и режимов функционирования инженерного оборудования в зимний период. План-график подготовки жилищного фонда и его инженерного оборудования к эксплуатации в зимних условиях составляется организацией на основе результатов весеннего осмотра и недостатков, выявленных за прошедший период.
4.8.8. Регулировать отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности с собственниками помещений в многоквартирном доме в соответствии с нормативно-правовыми актами.
4.8.9. Предоставлять в исполнительный орган СРО сведения:
• об изменениях в Уставе, квалификационном составе руководителей и специалистов;
• план деятельности на текущий год, в том числе план капитального ремонта жилищного фонда;
• положительную динамику снижения количества жалоб потребителей услуг, по осуществляемым видам деятельности по сравнению с предыдущим годом.
4.8.10. Иметь для осуществления хозяйственной деятельности:
• здания, помещения, оборудование и инвентарь, обеспечивающие возможность выполнения работ и принадлежащие им на праве собственности или на ином законном основании;
• свидетельства о повышении квалификации, удостоверения, допуски, необходимые для осуществления деятельности, определенной должностными обязанностями для руководящих работников и специалистов;
• трудовые (гражданско-правовые) договоры с работниками;
• документы, подтверждающие право осуществления деятельности;
• паспорта домовладений, технические паспорта на здания, проектно-сметную документацию и исполнительные чертежи, паспорта лифтового хозяйства и прочие.
4.8.11. Осуществлять хозяйственную деятельность в соответствии с требованиями законодательства федерального, регионального и муниципального уровня, соответствующих государственных стандартов и нормативно-технических документов, в том числе:
• иметь в наличии нормативно-методическую документацию;
• соблюдать нормы и правила по охране окружающей среды;
• соблюдать правила по охране труда и иметь средства по обеспечению техники безопасности;
• исполнять предписания контролирующих органов;
• иметь систему контроля над качеством выполняемых работ (наличие системы контроля качества предоставляемых услуг, снижение объемов за несвоевременное предоставление или недопоставку жилищно-коммунальных услуг);
• иметь в наличии акты приемки результатов работ, акты осмотра и проверки состояния (испытания) общего имущества на соответствие его эксплуатационных качеств установленным требованиям;
• выполнять мероприятия по пожарной и электробезопасности, проводить инструктаж персонала ответственными специалистами;
• составлять планы деятельности на текущий год с учетом взятых договорных обязательств;
• соблюдать иные нормы, предусмотренные законодательством.
4.8.12. Предоставлять информацию в СРО в форме отчетов в порядке, установленном Уставом или иным документом, утвержденными решением Правления СРО.
4.8.13. Представлять в исполнительный орган субъекта Российской Федерации, в органы местного самоуправления информацию, касающуюся предоставления услуг в сфере жилищно-коммунальных хозяйства населению, управления жилищным фондом по письменным запросам в течение трех рабочих дней.
5. Принципы информационной открытости
5.1. Организация обязана раскрывать для СРО информацию о своей профессиональной деятельности в форме отчетов в порядке и с периодичностью, которые установлены законодательством РФ и внутренними документами СРО которые не противоречат требованиям установленных законодательством.
5.2. СРО  посредством опубликования в средствах массовой информации и/или размещения в информационно-телекоммуникационных сетях обеспечивает доступ к информации:
• о составе своих членов;
• об условиях, о способах и порядке обеспечения ответственности членов СРО  перед потребителями произведенных ими товаров (работ, услуг);
• о рейтинге и оценке членов СРО;
• о членах, прекративших свое членство в СРО, и об основаниях прекращения их членства, а также об организациях, вступивших в СРО;
• об условиях членства в СРО;
• о содержании Стандартов и правил  СРО;
• о структуре и компетенции органов управления и специализированных органов СРО;
• о принятых в связи с осуществляемыми СРО функциями решениях органов управления СРО;
• о случаях привлечения членов СРО к ответственности за нарушение требований законодательства Российской Федерации в части осуществления предпринимательской  деятельности, стандартов и правил СРО;
• о любых исках и заявлениях, поданных СРО в суды;
• о составе и стоимости имущества компенсационного фонда СРО;
• об аттестатах, выданных членам СРО или их работникам по результатам обучения;
• о ходе и результатах экспертизы нормативного правового акта, в проведении которой СРО принимала участие;
• о результатах проведенных проверок деятельности членов СРО;
• о годовой бухгалтерской отчетности СРО и результатах ее аудита;
• иную предусмотренную федеральными законами и уставом СРО информацию.
5.3. СРО  представляет информацию в федеральные органы исполнительной власти в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
5.4. СРО наряду с раскрытием информации, установленной п.5.2. настоящих Стандартов и правил, вправе раскрывать иную информацию о своей деятельности и деятельности своих членов в порядке, установленном внутренними документами, если такое раскрытие не влечет за собой нарушение установленных членами СРО порядка и условий доступа к информации, составляющих коммерческую тайну, а также возникновение конфликта интересов СРО и интересов ее членов и определяется в качестве обоснованной меры повышения качества саморегулирования и информационной открытости деятельности СРО  и ее членов.
6. Контроль СРО за деятельностью своих членов и меры дисциплинарного воздействия за нарушение членами СРО требований настоящих Стандартов и правил
6.1. СРО  осуществляет контроль за предпринимательской деятельностью своих членов в части соблюдения ими требований настоящих Стандартов и правил через создаваемые специализированные  органы:
• Комитет по контролю над соблюдением членами СРО требований Стандартов и правил  (Инспекционная комиссия).
• Комиссия  по рассмотрению дел о применении в отношении членов СРО  мер дисциплинарного воздействия (Дисциплинарный комитет).
6.2.  Контрольные функции выполняются  работниками Контрольного комитета путем проведения плановых и внеплановых проверок.
6.3. Предметом плановой проверки является соблюдение членами СРО требований Стандартов и правил СРО. Продолжительность плановой проверки устанавливается положением об Инспекционной комиссии, утвержденным Правлением СРО.
6.4. Плановая проверка проводится не реже одного раза в три года и не чаще одного раза в год.
6.5. Основанием для проведения внеплановой проверки может являться:
• Истечение срока исполнения членом Партнерства ранее выданного предписания об устранении выявленного нарушения обязательных требований.
• Поступление в Партнерство обращений и заявлений граждан, юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, информации  от органов исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органов местного самоуправления, из средств массовой информации.
• Не предоставление в Инспекционную комиссию обязательной годовой отчетности  о деятельности члена СРО.
6.6. В ходе проведения внеплановой проверки исследованию подлежат только факты, указанные в  обращении или жалобе.
6.7. Член СРО  обязан предоставить для проведения проверки необходимую информацию по запросу Инспекционной комиссии в порядке, определяемом Положением об Инспекционной комиссии.
6.8. В случае выявления нарушения членом СРО требований настоящих Стандартов  материалы проверки передаются в Дисциплинарный комитет для  применения в отношении членов СРО  мер дисциплинарного воздействия.
6.9. Процедура рассмотрения жалоб и дел Дисциплинарного комитета, содержание нарушений определяются Положением о Дисциплинарном комитете.
6.10. Дисциплинарный комитет при рассмотрении жалоб на действия членов СРО обязан приглашать на свои заседания лиц, направивших такие жалобы, а также членов СРО, в отношении которых рассматриваются дела о применении мер дисциплинарного воздействия.
6.11. Дисциплинарный комитет в случаях, установленных Положением о  Дисциплинарном комитете, вправе принять решение о применении следующих мер дисциплинарного воздействия:
6.11.1. вынесение предписания, обязывающего члена СРО устранить выявленные нарушения и устанавливающего сроки устранения таких нарушений;
6.11.2. вынесение члену СРО предупреждения;
6.11.3. наложение на члена СРО штрафа;
6.11.4. рекомендация об исключении лица из членов СРО, подлежащая рассмотрению Правлением Партнерства;
6.11.5. иные установленные внутренними документами СРО меры.
6.12. Решения, предусмотренные пп. 1,2,3,5 п. 6.11. принимаются простым большинством голосов членов Дисциплинарного комитета и вступают в силу с момента их принятия. Решение, предусмотренное пп. 4 п. 6.11. может быть принято не менее чем 75% голосов членов Дисциплинарного комитета.
6.13. Решения Дисциплинарного комитета, за исключением решения, предусмотренного пп. 4 п. 6.11. могут быть обжалованы членами СРО в Правлении Партнерства в установленные сроки.
6.14. Решение Правления Партнерства  об исключении лица из членов СРО может быть обжаловано лицом, исключенным из членов СРО, в суд в установленном законодательством Российской Федерации порядке.
6.15. Денежные средства, полученные СРО в результате наложения на члена СРО штраф, подлежат зачислению в Компенсационный фонд СРО.
7. Заключительные положения
7.1. Настоящие Стандарты и правила  вступают в силу с момента их утверждения Правлением Партнерства.
7.2. Все изменения и дополнения к настоящим Стандартам и правилам действительны только с момента их утверждения Правлением Партнерства.

8. Нормативно-правовые акты и иные документы,
используемые в настоящих Стандартах и правилах

8.1. Жилищный кодекс Российской Федерации.
8.2. Гражданский кодекс Российской Федерации.
8.3. Федеральный закон Российской Федерации от 01.12.2007г. № 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях».
8.4. Федеральный закон Российской Федерации от 27.12.2002г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании».
8.5. Постановление Госстроя России от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».
8.6. Постановление Правительства Российской Федерации от 23.05.2006г. № 307 «Об утверждении Правил предоставления коммунальных услуг гражданам».
8.7. Постановление Правительства Российской Федерации от 13.08.2006г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме».
8.8. Постановление Госстроя России от 25.05.2000 № 51 «Об утверждении Классификатора работ и услуг в жилищно-коммунальном комплексе».
8.9. ГОСТ 51617-2000 «Жилищно-коммунальные услуги. Общие технические условия».
8.10. ГОСТ Р 51929-2002 «Услуги жилищно-коммунальные. Термины и определения».
8.11. «Общероссийский классификатор видов экономической деятельности, продукции и услуг» ОК 004-93.