Общественный Совет по промышленной политике и техническому регулированию Калининградской областиОбщественный Совет
по промышленной политике и
техническому регулированию
Калининградской области


 
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

СРО Управляющих компаний

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - -


ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Печать
10.10.2010 г.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ
на проект федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»
(по вопросу регулирования отношений по управлению многоквартирными домами)

Подготовленным Фондом содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства проектом федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - законопроект) предлагается изменение регулирования отношений по управлению многоквартирными домами в части уточнения целей управления многоквартирным домом, определением понятия «содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме», введения ограничений выбора и реализации способов управления многоквартирным домом непосредственно собственниками помещений и товариществом собственников жилья, жилищным и жилищно-строительным кооперативом, раскрытия информации управляющими организациями, возможности выполнения управляющими организациями работ и услуг без наличия свидетельств о допуске, выдаваемых саморегулируемыми организациями, раскрытия понятия «содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме», введения обязательного членства управляющей организацией в саморегулируемой организации, изменения состава административной ответственности по статье 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях «Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений».
1. Законопроектом предлагается в части 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации вместо действующей редакции, согласно которой «управление многоквартирным домом должно обеспечивать …надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме» установить, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать …надлежащее содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме». Такое изменение представляется не вполне оправданным. Возможно, инициаторы заметили, что в действующей части 1 статьи 161 кодекса упоминается только содержание общего имущества в многоквартирном доме и не упоминается ремонт, из чего следует, что такой ремонт не охватывается понятием «управление многоквартирным домом» и за ремонт дома собственники помещений в многоквартирном доме не отвечают. Но в части 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации словосочетание «надлежащее содержание» применяется в смысле «надлежащее состояние». Это другой смысл, нежели в словосочетании «услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме». Так, например, в части 3 статьи 30 кодекса указано, что «собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме», в части 1 статьи 39 кодекса законодатель устанавливает, что «Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме». Необходимость принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решений о капитальном ремонте многоквартирного дома на своем общем собрании установлена в пункте 1 части 2 статьи 44, в части 1 статьи 158, частях 1, 2 и 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. В связи с этим изменение редакции части 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации представляется нецелесообразным.
2. Законопроектом предлагается дополнить статью 161 Жилищного кодекса Российской Федерации определением понятия «содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме». Для этого предлагается ввести новую часть 11. При этом не учитывается, что в соответствии с частью 4 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (в действующей до 1 января 2009 г. редакции) постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, в которых определено что понимается под содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме. Причем раскрытие понятия «содержание общего имущества в многоквартирном доме» дано Правительства Российской Федерации отдельно от понятий «текущий ремонт» и «капитальный ремонт» многоквартирного дома, что содержательно правильно. Предложенное параллельное и детализированное в федеральном законе регулирования вряд ли оправданно. Кроме того, вызывают вопросы отдельные формулировки предложенной новой части 11 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации. В частности, в состав технического обслуживания общего имущества в многоквартирном доме включен «контроль и мониторинг за техническим состояние многоквартирном доме» (пункт «а» предложенной части 11). Контроль со стороны собственников помещений является самостоятельной функцией по управления многоквартирным домом, которая не является составной частью «технического обслуживания». Сам термин «техническое обслуживание» в Жилищном кодексе Российской Федерации не применяется и считается разговорным. Далее, в состав содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме включено «рассмотрение предложений, заявлений и жалоб собственников помещений, иных граждан, пользующихся помещениями на законном основании, их учет, принятие срочных мер, необходимых для устранения указанных в них недостатков» (пункт «г» предложенной части 11). Но вызывает сомнение необходимость указания в кодексе, что необходимо учитывать любые предложения, заявления и жалобы собственников помещений и принимать срочные меры, необходимых для устранения указанных в них недостатков. Дело в том, что управляющие организации не должны обязываться устранять любые недостатки. Они отвечают за выполнение своих обязательств по договору управления многоквартирным домом профинансированных за счет платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Если собственники не заказали какие-либо работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, то у них нет оснований и предъявлять претензии к невыполнению или ненадлежащему выполнению таких услуг и работ. В пункте «д» предложенной части 11 дается неконкретное поручение Правительству Российской Федерации, которое является смежным поручению, содержащемуся в части 4 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации. Поэтому от дополнения статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации новой частью 11 предлагается отказаться.
3. Предложение по установлению ограничения возможности выбора способа управления многоквартирным домом непосредственно собственниками помещений в таком доме, в котором имеется не более десяти квартир (новая часть 91 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации) представляется обоснованным. При этом законопроект не устанавливает последствий такой введения нормы для многоквартирных домов, в которых уже выбран и реализуется этот способ управления многоквартирным домом. Это может вызвать неоднозначное понимание и споры. По-видимому, следует установить срок изменения способа управления многоквартирным домом непосредственно собственниками помещений в таком доме и последствия нарушения такого срока.
4. Предложение по установлению ограничения возможности самостоятельного управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом в случае, если в управляемом такими организациями многоквартирном доме более пятидесяти квартир приведет к ограничению прав собственников помещений в многоквартирных домах. Это предложение, очевидно, основано на предположении, что профессиональное управление многоквартирным домом управляющей организацией более эффективно, чем управление «самими собственниками», создавшими товарищество собственников жилья, поскольку все управляющие организации способны правильно оценивать техническое состояние многоквартирных домов, планировать оптимальный перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и предлагать за них адекватную цену.
Но сегодня так работать могут немногие управляющей организацией. В большом числе поселений работают управляющей организацией, аффилированные с органами местного самоуправления, реальной конкуренции между ними нет, вместо предложения дифференцированных для разных домов перечней услуг и работ и их стоимости управляющие организации предлагают расплывчатые перечни и усредненные ставки, утвержденные муниципалитетами. Во многих случаях, созданные во время реализации Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» новые управляющие организации (бывшие подрядчики) передают по договору свои функции действующим ранее службам единого заказчика. В такой ситуации навязывать товариществам и кооперативам заключение договоров управления многоквартирными домами с управляющими организациями может привести к ухудшению качества управления домами. Вызывает сомнение обоснованность предложенной нормы в связи с наличием большого числа товариществ собственников жилья и кооперативов, которые управляют многоквартирными домами много лет и делают это с хорошим качеством.
Также вызывает сомнение обоснованность количества квартир числом пятьдесят (необходимо изучение материалов исследований, на основании которых сформулировано данное предложение). Не ясно, почему применяется формулировка «передать свои функции по управлению многоквартирным домом управляющей организации». То ли имеется в виду, что товариществом собственников жилья и указанные кооперативы перестают формулировать условия управления, то ли прекращается их ответственность за управления многоквартирным домом перед собственниками помещений в доме. Кроме того, в законопроекте не установлено, какие последствия наступают, если товарищества собственников жилья и кооперативы, на которые распространяется предлагаемая норма, не заключат договора управления многоквартирным домом.
5. Законопроектом предлагается установить обязанность товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов, а также управляющих организаций обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях их финансово-хозяйственной деятельности, в том числе о выполняемых работах и оказываемых услугах и порядке их осуществления, порядке формирования и размере платы на данные работы и услуги.
Действительно, в настоящее время целесообразно установить в целях обеспечения прозрачности их деятельности управляющих организаций их обязанность обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности (в части реализации договоров управления), о предоставляемых товарах, работах и об услугах, порядке их предоставления, а также о цене (тарифе) на данные товары, работы, услуги, в соответствии со стандартами раскрытия информации, утверждаемыми Правительством Российской Федерации. Но требование о предоставлении информации о порядке формирования платы на предлагаемые управляющей организацией работы и услуги» явно избыточно, поскольку уменьшит защиту предпринимательских интересов управляющих организаций в условиях складывающейся конкуренции. Собственники помещений в многоквартирных домах должны иметь возможность сравнивать стоимость предлагаемых разными управляющими организациями одинаковых работ и услуг. При неприемлемости предложений одной управляющей организации в условиях конкуренции собственники помещений в многоквартирном доме смогут заключить договор управления многоквартирным домом с другой управляющей организацией. Но разные управляющие организации могут выполнять одну и ту же услугу и работу разными способами. При обязанности раскрывать все составляющие цен на отдельные виды работ и своих ноу-хау они будут лишаться конкурентных преимуществ перед конкурентами. Это негативно скажется на качестве управления многоквартирными домами.
Представляется, что в отношении товариществ собственников жилья, жилищных и иных потребительских кооперативов, которые осуществляют управление многоквартирными домами, ведение обязанности в предложенном формате является неадекватным и избыточным. Эти организации основаны на членстве в них собственников помещений в многоквартирном доме, которые участвуют в работе органов управления указанных организаций. В числе органов управления Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает обязательное наличие ревизионной комиссии, в обязанность которой входит представление общему собранию членов товарищества заключения о смете доходов и расходов на следующий год, заключение на отчет о финансовой деятельности товарищества и заключение о размерах обязательных платежей и взносов (часть 3 статьи 150 Жилищного кодекса Российской Федерации). То есть дефицита информации по перечню услуг и работ по содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и по размерам платежей и взносов в общем случае нет. Кроме того, решения о размере платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме принимаются общим собранием членов товариществом собственников жилья или кооператива (см. пункты 2 и 3 части 1 статьи 137 и пункт 4 части 2 статьи 145 Жилищного кодекса Российской Федерации).
При недобросовестном председателе, аффилированном правлении и неработающей ревизионной комиссии, непроведении общего собрания членов товарищества у собственников помещений в многоквартирном доме может быть дефицит информации обо всех решениях органов управления товарищества собственников жилья. Исправлению ситуации внесение поправок в Жилищного кодекса Российской Федерации не поможет. Как правило, в таких случаях эффективным бывают только меры воздействия на должностных лиц товарищества собственников жилья со стороны правоохранительных органов. Но в связи с отсутствием в Кодексе Российской Федерации об административных правонарушениях специальных составов административных правонарушений ни органы внутренних дел, ни органы прокуратуры редко решаются внедряться в разбирательство внутренних членских отношений внутри организации. Для исправления такой ситуации необходимо ввести в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях специальные составы административных правонарушений (например, непредоставление информации о деятельности товарищества и документов товарищества для ознакомления членам ревизионной комиссии и членам товарищества; непередача документов и печати товарищества при переизбрании председателя и членов правления товарищества).
6. Предложение о необязательности для управляющих организаций при выполнении работ и услуг при управлении многоквартирным домом наличия свидетельств о допуске к соответствующим видам работ, выдаваемых саморегулируемыми организациями в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства диссонирует с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации. Саморегулирование в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства заменило существующую ранее систему лицензирования государством этих видов деятельности. Кроме Управляющие организации, отвечая за капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, на практике не часто выполняют такие работы своими силами. Поэтому случаи необходимости получения ими в саморегулируемых организациях свидетельств о допуске к соответствующим видам работ достаточно редки. В тех случаях, когда управляющей организацией все же сами выполняют работы по реконструкции и капитальному ремонту многоквартирных домов (это, как правило, небольшие сельские и городские поселения) отсутствует надлежащий контроль за их качеством со стороны органов государственной власти субъектов Российской Федерации (статья 20 Жилищного кодекса Российской Федерации). В связи с важностью качества работ по капитальному ремонту или реконструкции многоквартирных домов для обеспечения безопасности для жизни и здоровья граждан изложенное в законопроекте предложение (добавление новой части 31 в статью 162 Жилищного кодекса Российской Федерации) представляется необоснованным.
7. Законопроектом предлагается дополнить часть 10 статьи 162 предложением о том, что управляющая организация обязана обеспечить ведение и хранение технической документации на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы. Такое предложение представляется избыточным. Эта обязанность уже установлена в пунктах 24 – 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491. То есть пробел отсутствует. Повышение уровня регулирования решающего значения иметь не будет. Но законопроектом не решается другая проблема. Согласно части 10 статьи 162 управляющая организация обязана передавать техническую документацию независимо от пролонгирования договора управления многоквартирным домом. При этом возникает противоречие с частью 6 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, которое действительно необходимо разрешить. Помимо этого, в Кодексе Российской Федерации об административных правонарушениях необходимо устанавливать административную ответственность за непередачу технической документации в установленных кодексом случаях.
8. Самым важным по своему потенциальному влиянию на перспективу совершенствования отношений по управлению многоквартирными домами является предложенное законопроектом изменение, касающееся обязательного членства управляющей организацией в саморегулируемой организации.
В настоящее время при действующем Жилищном кодексе Российской Федерации и Федеральном законе от 1 декабря 2007 г. № 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях»  в реестре СРО, который ведет Росреестр, зарегистрировано 25 саморегулируемых организаций управляющих организацией, осуществляющих управление многоквартирными домами; создана Ассоциация «Национальное объединение саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью». Они работают непродолжительное время, но, несмотря на отсутствие за законодательном уровне особенностей формирования и функционирования системы саморегулируемых организаций на рынке управления многоквартирными домами, регулирование статуса СРО, их обязанности и сфера деятельности не испытывает никакого дефицита регулирования.

 

 

Согласно концепции Федерального закона от 1 декабря 2007 г. № 315-ФЗ СРО должно самостоятельно следить за добросовестностью своих членов. В связи с этим государство ослабляет соответствующий контроль со своей стороны и уменьшает избыточное и неоправданное регулирование рыночных отношений. Ситуация с саморегулированием в сфере управления многоквартирными домами достаточно сильно отличается, например, от ситуации в сфере строительства. Там саморегулирование заменило систему лицензирования. Но саморегулирование в сфере управления многоквартирными домами действует в условиях функционирования в неизменном виде системы государственного контроля: это государственные жилищные инспекции регионов (ГЖИ), органы Роспотребнадзора и Ростехнадзора. Законопроектом не предусмотрено какое-либо уменьшение функций указанных органов контроля и надзора.
Разработка и принятие саморегулируемыми организациями управляющих организаций корпоративных правил и стандартов и осуществление контроля за соблюдением членами СРО требований законодательства и принятых правил и стандартов должно стать одним из важнейших инструментов проведения реформы ЖКХ. Добровольное членство в СРО должно не допустить на рынок недобросовестных управляющих, которые будут отсеиваться путем выбора собственниками помещений более ответственных и эффективных управляющих организаций, являющихся членами СРО. Но практика создания СРО управляющих организаций показывает, что в отдельных случаях это делается в рамках организованной органами публичной власти компании, с использованием административного ресурса. Необходимо учитывать, что в странах развитой экономики объединение предпринимателей для саморегулирования рынков осуществлялось эволюционным путем «снизу» без навязывания «сверху». Сначала система саморегулирования сложилась и показала свою эффективность, а только после этого государство доверило ей замещение госконтроля.
Предложенный законопроект предусматривает обязательность членства управляющих организаций в СРО. При этом договор управления многоквартирным домом может заключаться собственниками только с управляющими организациями, являющимися членами СРО. То есть исключение из СРО будет являться основанием для расторжения договора управления многоквартирным домом независимо от воли общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Это неоправданно жесткое ограничение складывающегося рынка управления многоквартирными домами. При установлении обязательного членства в СРО обращение новой организации или индивидуального предпринимателя к СРО по поводу получения «входного билета» на рынок управления фактически означает просьбу к старым управляющим – членам СРО потесниться и отдать новичку часть своих домов. Возникает конфликт интересов членов СРО и лиц, которые имеют намерение приобрести статус управляющих организаций и осуществлять деятельность по управлению многоквартирными домами. Тем более, сейчас большинство управляющей организацией это преобразованные бывшие МУПы, не умеющие и не желающие конкурировать. Предложенная мера блокирует создание на рынке управления многоквартирными домами реальной конкуренции. Это нельзя оправдать никакими псевдоугрозами низкого качества управления домами.
Принятие законопроекта сделает невозможным управление многоквартирными домами индивидуальными предпринимателями и малыми предприятиями. Они не смогут выполнить требования: об обязательном страховании гражданской ответственности  за причинения вреда жизни или здоровью граждан, имуществу граждан и организаций, включая общее имущество в многоквартирном доме с минимальным размером 500 тыс. руб.; о минимальном взносе члена СРО в компенсационный фонд в размере 100 тыс. руб. Это не соответствует государственной политике в сфере экономики. В небольших поселениях это приведет к отказу от данного способа управления многоквартирными домами.
В законопроекте установлено, что правила и стандарты деятельности по управлению многоквартирными домами устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации. При этом не ясно, какое законодательство имеется в виду: о саморегулируемых организациях, о техническом регулировании или какое-то иное.
Представляется, что еще рано ставить вопрос об упразднении госконтроля и введении обязательного членства управляющих организаций в СРО в настоящее время, когда рынок управляющих организаций только складывается, когда СРО на основании добровольного членства только начинают свою деятельность, когда еще не ясно насколько эффективно будет осуществляться воздействие СРО на своих членов, как будут сформулированы стандарты и правила СРО, будет ли проявляться ограничение возможности в приеме в члены саморегулируемой организации или будет ли практиковаться исключение из членов СРО управляющих, которые нарушают законодательство, стандарты и правила, права потребителей. Должно пройти не менее пяти – десяти лет апробирования и совершенствования этого нового института. Необходим анализ того, можно ли будет в условиях обязательности членства в СРО осуществить передел рынка управления многоквартирными домами путем исключения из членов СРО одного из членов объединения. Необходимо также изучить опыт реализации принципа обязательности членства в СРО в объединениях лиц, осуществляющих другие виды деятельности (например, в сфере строительства) и только после этого можно ставить вопрос о замещении или об уменьшении вмешательство государства в сферу управления многоквартирными домами.
Необходимо учитывать, что Конституционный Суд РФ в постановлении от 19.12.05 № 12-П «По делу о проверке конституционности абзаца восьмого пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в связи с жалобой гражданина А.Г. Меженцева» указал следующее: «…лицензирование как форма государственного регулирования деятельности арбитражных управляющих заменена на иной, альтернативный механизм обеспечения стандартов профессиональной деятельности, предполагающий обязательность их членства в одной из саморегулируемых организаций арбитражных управляющих. В такой замене проявляется конституционный принцип соразмерности в правовом регулировании экономической деятельности». То есть Конституционный Суд РФ допускает установление федеральным законом обязательности членства в СРО не всегда, а только в случае соблюдения конституционного принципа соразмерности в правовом регулировании экономической деятельности. Эта соразмерность заключается в замене лицензирования как формы разрешения законом осуществления определенной деятельности обязательностью членства в СРО.
Эффективному управлению многоквартирными домами в настоящее время мешает не отсутствие обязательного членства в СРО, а отсутствие реальной конкуренции между управляющими организациями. А реальной конкуренции зачастую мешаю стереотипы прошлых подходов административного руководства сферой управления многоквартирными домами со стороны органов местного самоуправления и органов государственной власти субъектов Российской Федерации. Государству необходимо принимать шаги, направленные на прекращение засилья подретушированного администрирования, а не насаждения еще не зарекомендовавшей себя системы СРО.
Отдельные положения законопроекта, посвященные саморегулированию, противоречат другим нормам Жилищного кодекса Российской Федерации. В частности, установление в стандартах и правилах СРО условий, подлежащих включению в договор управления многоквартирным домом, противоречат части 1 статьи 162 кодекса, согласно корой условия договора управления, указываются в решении общего собрания собственников помещений; Странно сформулировано положение о том, что в стандартах и правилах СРО устанавливается «порядок определения размера платы за управление, содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с частями 4 и 7 статьи 155 настоящего Кодекса и распоряжения управляющей организацией полученными денежными средствами». Во-первых, название платы не соответствует статье 154 кодекса. Во-вторых, порядок определения размера платы уже определен в части 1 статьи 156, части 1 статьи 39 и части 1 статьи 37 кодекса, а саморегулируемая организация не может изменять эти императивные нормы. В-третьих, ссылки на части 4 и 7 статьи 155 кодекса указывают на то, в каких случаях органы местного самоуправления могут устанавливать размер платы за содержание и ремонт жилого помещения (при этом почему-то не упоминается основной способ установления платы на общем собрания собственников помещений в многоквартирном доме – часть 7 статьи 156), и на то, кому вносится плата при способе управления многоквартирным домом управляющей организацией (эта норма не имеет отношения к вопросу установления размера платы). Установления в стандартах и правилах СРО порядка привлечения подрядчиков представляются явно избыточными.
По указанным причинам предложение о внесении поправок в Жилищный кодекс Российской Федерации в отношении обязательного членства управляющих организаций в саморегулируемых организаций представляются преждевременными и способными нанести вред складывающемуся рынку управления многоквартирными домами.
9. Законопроектом предлагается изменить редакции статей 7.21 и 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Распространение статьи 7.21 на общее имущество в многоквартирном доме представляется обоснованным. Но исключение из состава данного административного правонарушения порчи жилых домов вызывает вопросы. Около 30 процентов граждан проживает в жилых домах. Государство планирует меры по стимулированию малоэтажного жилищного строительства (см., например, законопроект 388150-4). Такое изъятие представляется неоправданным. Кроме того, не ясно, в каком значении применяется слово «переоборудование». Современное жилищное законодательство такого термина не знает, а использует термины «переустройство» и «перепланировка» (см. главу 4 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В действующем Кодексе Российской Федерации об административных правонарушениях (ст. 7.22) установлена административная ответственность за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений только для должностных лиц и для юридических лиц. Среди лиц, которые могут быть привлечены к административной ответственности за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений, нет самых главных ответственных лиц – собственников помещений в многоквартирном доме. Хотя, на самом деле, они также являются «лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений». Это произошло потому, что Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях принимался в 2001 г., за 3 года до принятия нового Жилищного кодекса Российской Федерации.
Сегодня как никогда важно иметь административное воздействие государства на нерадивых собственников, которые обязаны принимать необходимые решения и заказывать работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Представляется, что статью 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях следует корректировать исходя из того, что собственники должны нести ответственность за ненадлежащее состояние общего имущества в многоквартирном доме (в том числе, обеспечивающее высокую энергоэфективность), если они не приняли необходимых решений в рамках реализуемых ими способов управления многоквартирными домами. Ни управляющие, ни подрядные организации не могут выполнить необходимые работы, если собственники не приняли соответствующее решение на своем общем собрании. Это невозможно формально в связи с тем, что условия договоров определяются на общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме. Это невозможно и экономически, т.к. у управляющих и подрядных организаций не будет для этого средств. Средства собственников помещений в других домах идут на выполнение услуг и работ в других домах, а управляющие и подрядные организации получают плату от собственников помещений только за те услуги и работы по содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, которые согласованы сторонами в договоре.
В случае, если собственники приняли все необходимые решения, которые не были реализованы привлеченными или созданными ими организациями (в зависимости от реализуемого способа управления многоквартирным домом), а управляющие и подрядные организации не выполнили свои обязательства, то государству необходимо защищать интересы добросовестных собственников помещений и привлекать к ответственности нарушителей (управляющих и подрядчиков). Но при этом надо устанавливать вину управляющих и подрядных организаций за невыполнение работ, которые им поручены соответствующими договорами. Необходимо также учитывать, что к управляющей организации или к подрядной организации, не выполняющей решения по реконструкции или капитальному ремонту многоквартирного дома, при условии соблюдения собственниками помещений установленного общим собранием порядка оплаты реконструкции и ремонта, помимо привлечения к административной ответственности по статью 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, применяются меры гражданско-правовой ответственности, предусмотренной соответствующим договором: неустойки, штрафы, пени (гл. 23 Гражданского кодекса Российской Федерации). Собственники помещений могут также требовать от нарушителя возмещения своих убытков в добровольном или судебном порядке.
Предложенная поправка в статью 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях носит косметический характер и не обеспечивает баланс прав, обязанностей и ответственности лиц, участвующих в управлении многоквартирными домами. Поэтому предложенное изменение в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях нуждаются в переосмыслении с учетом новой роли собственников помещений в многоквартирном доме за результаты управления.

В целом рассматриваемый законопроект не полностью соответствует новой государственной политике в сфере управления многоквартирными домами и нуждается серьезной переработке.

 

 

Чтобы получить право на написание комментариев, авторизуйтесь.


Экспертное стандартизации ЖКХ

     Управляющие Компании Калининградской области объединяют свои ресурсы
     Безопасность и благоустройство детских дворовых площадок будет рассмотрена на Правлении Управляющих Компаний "Стандарты управления недвижимости"
     Управляющая компания оштрафована за нарушение порядка обращения с персональными данными граждан
     ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 23 сентября 2010 г. N 731ОБ УТВЕРЖДЕНИИ СТАНДАРТАРАСКРЫТИЯ ИНФОРМАЦИИ ОРГАНИЗАЦИЯМИ, ОСУЩЕСТВЛЯЮЩИМИДЕЯТЕЛЬНОСТЬ В СФЕРЕ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ
     Каким быть саморегулированию в сфере ЖКХ
     ЗАКЛЮЧЕНИЕ
     Разработан и внесён в Государственную Думу законопроект по управлению многоквартирными жилыми домами
     Протокол очередного заседания Правления Управляющих Компаний "Стандарты управления недвижимостью"
     Очередное заседание Правления Управляющих Компаний Калининградской области
     Управляющие Компании объединяют экспертные и профессиональные ресурсы при взаимодействии с ресурсоснабжающими организациями

Страница: 1 2 3 4 5 6 7 8 9
51 - 60 из 86

Счетчик

Яндекс.Метрика

 

Информация для собственников МКД





|

Уголок Потребителя

СЛУЖБА ГЛАВНОГО ИНЖЕНЕРА

 
© Общественный Совет по промышленной политике и
техническому регулированию Калининградской области
126040, г. Калининград, ул. Сергеева, 14-412
тел. (4012) 53-22-93, email: npostrko@mail.ru
Рейтинг@Mail.ruСоздание и поддержка сайта:
© Веб-cтудия «Вдохновение»