Уважаемая Тамара Анатольевна!
Ваши предложение принимается, больше того, как показала дискуссия 1 сентября на расширенном Правлении, данные вопросы, в том виде как они есть сегодня, с Повестки Общего Собрания, нужно будет снять. Очевидно, сегодня, это личное дело каждой УК, которая должна решить нужна ему такая Программа, такой расчёт и перечень услуг, или нет. Как мы с Вами видели, многие работают так как они смогли договориться/выстроить отношения с Собственниками, может быть мы считаем что УК и не правы, заявляя что они честно показывают Собственникам что они делают за предложенную стоимость 3-50, а всё остальное это дополнительные сборы и оплата, по крайней мере это действительно честно! Хотя сегодняшняя судебная Практика показывает, что УК, заключив Договор и предлагая стоимость услуг, должна включить все свои риски и затраты, что обеспечивало бы комфортное и безопасное проживание в этом доме и надёжную работу инженерных систем. Но здесь действительно много вопросов, в т.ч. к процедуре передачи и техническому состоянию многоквартирных домов(МКД) и его инженерных систем и коммуникаций от государства/муниципалитета Собственникам при приватизации квартир, и сегодня перекладывать всю материальную ответственность на Собственников вряд ли будет правильным, хотя с другой стороны, Собственники вынуждены платить и платят! за все потери в тепловых и электрических сетях и воде оплачивая ВЫСОКИЕ тарифы на коммунальные услуги! Поэтому УК и объединялись в составе СРО чтобы формировать и отстаивать свои интересы, но сначала их нужно сформулировать, в т.ч. при отстаивании интересов с монополистами – ресурсоснабжающими организациями. Как показала практика, мы больше спорим, чем делаем конструктивные предложения и вырабатываем единую позицию.
Но здесь есть сложность! Законодательство (Жилищный Кодекс (ЖК), Правила №491 «О предоставлении жилищных услуг», Технический регламент «О безопасности зданий и сооружений и др.» трактуют однозначно, в первую очередь и независимо ни от чего в т.ч. низкой цены услуги, УК обязана обеспечить комфортное и безопасное проживание граждан и исправное состояние инженерных систем МКД, и если что то случается, виновата будет обслуживающая организация - УК.
Принятые поправки в ЖК, толкование норм и правил, показывают, что чиновники всё больше и больше, всю ответственность возлагают на УК и это наверное правильно, пришли обслуживать и управлять домом -отвечайте. Собственники требуют что бы УК обеспечивала комфортное и безопасное проживание, при этом Собственник забывает или не хочет рассматривать, тот факт, что УК предложила малую стоимость по их желанию и в эту стоимость не входят практически ни какие работы! Именно в решении этих/таких вопросов и заключается роль СРО, которая сегодня многократно возрастает.
Как мне кажется, это понимание нужно донести как до специалистов УК и Собственников, так и до Администраций и депутатов так как стоимость услуг, реальных услуг, будет значительно выше той, что сегодня предлагаются УК и такой диалог легче вести СРО, а не УК которые находятся в крайне зависимом состоянии. Нужно не забывать и о недобросовестной конкуренции. Если мы предложим нашим УК, даже и обоснованные расценки на весь перечень услуг, то нужно не забывать, что придут другие УК, наобещают Собственникам, предложат меньше стоимость, наши УК просто потеряют бизнес.
Вопрос сложный и поэтому, нужно поэтапно и планомерно формировать такое понимание у всех участников процесса, одновременно совершенствовать систему расчёта стоимости услуг управления и обслуживания МКД, что и будет рассмотрено на Общем Собрании 16 сентября.
Хотелось бы чтобы до Общего Собрания члены СРО приняли участие в данной дискуссии и высказали своё мнение, что бы на Собрании 16 сентября можно было бы уже конструктивно об этом говорить и принимать решение.
С уважением,
Председатель СРО Борисов В.А.

Управление и обслуживание многоквартирного дома – что должна делать управляющая компания и сколько это стоит.

Сегодня в системе ЖКХ сложилась ситуация, когда Собственников в категорической форме не устраивает тот перечень и качество услуг, который они «получают» от управляющих компаний (УК) при управлении и обслуживании их многоквартирных домов (МКД).
С целью повышения качества оказываемых услуг в системе ЖКХ, по предложению экспертных организаций и руководителей управляющих компаний, в 2010 году была создана саморегулируемая организация «Управляющих компаний жилищно-коммунального хозяйства Калининградской области «Стандарты управления недвижимостью» (СРО). В соответствии с федеральным законом №315-ФЗ «О саморегулируемых организациях» именно СРО предоставлено право регулировать и контролировать работу своих членов – УК. У СРО достаточно полномочий и рычагов воздействия на УК. Предлагаем разобраться, какие услуги и в каком объёме должны предлагать и выполнять УК и сколько это стоит.
Управление многоквартирным домом – деятельность по обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решению вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставлению коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.
Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (п.1 ст.161 ЖК РФ).
2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; (ст. 154 ЖК РФ )
При формировании таких перечней работ и услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома учитываются: конструктивные и объемно-планировочные решения многоквартирного дома, срок эксплуатации, степень его износа, характеристика и оборудование придомовой территории и другие факторы. Например, этажность, процент физического износа, материал стен, крыши, объекты внешнего благоустройства.
Перечень, состав и периодичность работ по содержанию и ремонту устанавливается, как правило, после определения состава общего имущества в многоквартирном доме и в соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда и другими документами органов государственной власти РФ. Перечень работ, которые УК обязана выполнять состоит из более чем 200 позиций! Нормативными документами не установлены перечни обязательных работ и не обязательных (кроме конкурсов которые проводит Администрация в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75. Это вынужденная мера, так как Сбственники не определились с выбором УК). Предлагая тариф и заключив Договор управления и обслуживания МКД, УК обязана выполнять все виды работ в многоквартирном доме – ВСЕ! За выполнением этих требований следит жилищная инспекция. Кроме того, Собственники могут обратиться в Саморегулируемую организацию (СРО), членом которой является данная управляющая организация и у СРО есть свои эффективные рычаги воздействия на своих членов. Поэтому, отговорки УК что ремонт подъезда, системы теплоснабжения или вывоз снега со двора не включены в тариф – является нарушением действующего законодательства, УК обязана выполнять весь перечень работ обеспечивающий комфортное и безопасное проживание жителей в МКД. Мы должны давать отчёт, нормы и правила, создавались на основании расчётов и опыта, порой печального и даже трагического. И здесь ни кому не позволено рисковать и рассчитывать на авось. По крайней мере СРО не имеет право рекомендовать своим членам – УК заключать договора управления МКД, где перечень работ является не полным и не обеспечивает комфортное и безопасное проживание и пребывание людей. Ведь подходя к дому, каждый из нас не рассчитывает на то, что с крыши что то упадёт в виду того, что не производится осмотр и ремонт парапета и кровли. Зайдя в дом, мы рассчитываем попасть в чистый, ухоженный подъезд без зловонных запахов, находясь в гостях и ложась спать, мы не задумываемся о том, что лопнут трубы, которые никто не проверял, рухнет потолок, или загорится ветхая электропроводка и т.д. и т.п. Поэтому встречаясь с Собственниками, мы заявляем, что нельзя вычеркнуть те или иные работы по обслуживанию или ремонту дома и его инженерных систем. Нельзя допустить дальнейшего ветшания МКД. Мы несём ответственность за работу наших УК создав компенсационный фонд и застраховав каждого члена СРО.
Согласно пункту 1 статьи 161 Кодекса управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме
Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила содержания) предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц. Нормативами определено проведение текущего ремонта в пределах трёх – пяти лет. Какие работы включены в состав текущего ремонта? Ремонт: фундамента, стен и фасада, перекрытий, крыши, оконных и дверных заполнений, лестниц, балконов, крыльца, подвалов, внутренних общедомовых помещений, систем отопления, водоснабжения, водоотведения, электропроводки, вентиляции, мусоропроводов, элементов внешнего благоустройство. И всё это должно быть выполнено не за счёт дополнительных начислений с Собственников, а учитываться при расчёте стоимости управления УК.
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Кроме того, Федеральным законом от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений". Статьёй 36 этого Закона предусмотрено, что безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.
Кто за это должен оплачивать?
Как следует из статьи 158 Кодекса, пунктов 28 и 31 Правил содержания в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме, причем размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации. (Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 06.05.2011)
Сколько реально стоят работы, которые УК обязаны выполнять при управлении и обслуживании многоквартирного дома?
На этот вопрос в 2009 году попытались ответить специалисты Администрации г. Калининграда, рассчитав рекомендуемый тариф на содержание МКД, который на тот момент составил 12,05 рублей. Но в него были включены только часть работ. Сегодня требования к объёму выполняемых работ изменились и расширились. По нашему предложению, на основании рекомендаций по нормированию ресурсов и труда работников занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда был рассчитан тариф для МКД, в который были включены ремонт системы отопления, теплового пункта, частично электропроводки и др. тариф составил порядка 30 рублей за м2. Это крайне высокий тариф, но в этом тарифе учтены расходы на обслуживание МКД, и текущий ремонт который в обязательном порядке необходимо провести в ближайшее время, чтобы обеспечить надёжное и качественное теплоснабжение, установить теплообменники, восстановить тепловой пункт, провести частичную замену стояков отопления, отремонтировать кровлю. Мы понимаем, что тариф крайне высокий, но мы посчитали необходимым довести до Собственников реальные и обоснованные расценки, которые обеспечат выполнение тех ожиданий, которые Собственник ждут от УК.
Пытаясь привлечь Собственников, УК, часто предлагает низкий тариф и ограниченный перечень работ, где отсутствует текущий и капитальный ремонт, который УК обязана выполнять, а так же не позволяет нанять для выполнения работ квалифицированных специалистов (качество тех немногих работ, что выполняет УК крайне низкое), что в конечном итоге приводит к недовольству Собственников и банкротству УК. Здесь можно провести аналогию с теплоходом «Булгария», что затонул на Волге. Желая предложить туристам дешёвые билеты на круиз, организаторы не обеспечили надлежащего технического состояния теплохода и сформировать профессиональную команду, но независимо от этого, законодательством установлена ответственность в полной мере, что все и увидели, когда была арестована руководитель организовавшая данный тур. Независимо от стоимости – организаторы (УК) в полной мере несут ответственность за качество и безопасность того, что они предлагают и выполняют в т.ч. комфортное и безопасное проживание жителей в МКД.
Первая встреча со старшими по дому и собственниками МКД показала, что жители впервые увидели перечень работ, который УК обязана выполнять и были крайне удивлены, что УК готова их выполнять. Учитывая низкую платёжеспособность населения, стоимость услуг по управлению и обслуживанию МКД в размере 30 рублй за м2 крайне высока, но и ответственность с УК никто не снимал и не снимет. При наступлении несчастного случая, все будут помнить только одно УК обязана была выполнить и обеспечить… Одно должно быть ясным и понятным всем участникам данного процесса – главное, со стороны УК рассчитывать и предлагать стоимость услуг которая обеспечит выполнение всего перечня работ и услуг , а Собственникам знать свои права и не позволять вводить себя в заблуждение и требовать от УК выполнения всех работ связанных с обеспечением комфортных и безопасных условий проживания.
В СРО разработан типовой Договор, который учитывает интересы Собственников и указаны все виды работ, которые УК обязана выполнять. Разработана методика расчёта стоимости жилищных услуг. Кроме того, специалисты и эксперты СРО готовы бесплатно консультировать Собственников и контролировать качество и объём выполняемых работ УК, с этой целью нами создан Экспертно-Сервисный Центр по контролю и оценке соответствия качества жилищных и коммунальных услуг тел: (4012) 53-22-93.

Информационная служба СРО «Стандарты управления недвижимостью»