Заключение СРО на проект «Соглашения о взаимодействии между администрацией городского округа «Город Калининград» и управляющей организацией

САМОРЕГУЛИРУЕМАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ НП «Управляющих компаний жилищно-коммунального хозяйства Калининградской области
«Стандарты управления недвижимости»
236040 г. Калининград Сергеева 14-412 * http://www.os39.ru/ * (4012) 532-293 * Этот e-mail защищен от спам-ботов. Для его просмотра в вашем браузере должна быть включена поддержка Java-script

Исх. № 73      
от 28 мая  2012 г.    

Заключение текста Приложения №1 к Постановлению № 912 от 29 мая 2012 г.  «Соглашения о взаимодействии между администрацией городского округа «Город Калининград» и управляющей организацией, осуществляющей на территории городского округа «Город Калининград» деятельность по управлению многоквартирными домами
Соглашение, которое предложила заключать Администрация г. Калининграда с управляющими организациями изначально создаёт неравные условия деятельности для управляющих организаций независимо от организационно-правовой формы самих управляющих организаций, ТСЖ, ЖСК и собственников выбравших непосредственный способ управления.  В проекте Соглашения говорится о том, что Администрация заключает Соглашение с управляющими организациями, а как же другие участники рынка жилищных услуг? Как Администрация  будет заключать Соглашения с собственниками выбравших непосредственный способ управления ЖСК, ТСЖ? В своём желании заключить Соглашения только с управляющими организациями, Администрация тем самым создаёт неравные условия для участников жилищных отношений. Что нужно рассматривать как нарушение требований статьи 165. Жилищного Кодекса РФ.
Попытка Администрации заключить Соглашение с управляющими организациями – являющимися членами саморегулируемой организации -  Администрация тем самым нарушает статью 6.  Федерального закона от 01.12.2007 N 315-ФЗ  "О саморегулируемых организациях", в которой определено, что СРО представляет интересы членов СРО в их отношениях с органами власти и местного самоуправления.
Кроме того, Администрация пытается подменить собой роль саморегулируемой организации и выполнять функции СРО, которые определены в статье 6 Федерального закона «О саморегулируемых организациях».
Если проанализировать постатейно данное Соглашение, то:
Статья 1. Цель создать равные условия для всех управляющих организаций – нереализуема, так как, заключив Соглашение с первой управляющей организацией – все остальные оказываются в не равных условиях. Как долго Администрация будет заключать со всеми такие Соглашения, как долго продлится период неравных отношений, вопрос не определён.
Ст.2.2. Из текста Соглашения не ясно, каким способом Администрация будет учитывать интересы одной стороны и третьих лиц, к примеру собственников, размещая информацию. Это будет письменное согласие всех сторон? Либо что то иное? Это спорный и не реализуемый на практике способ размещения информации, который породит множество спорных и судебных разбирательств. Если это в рамках 731 Постановления, то это и так обязана делать Администрация.
 Раздел 3. Обязательства Управляющей организации
Абсолютно  не приемлем для членов СРО так как:
Ст. 3.1. данного Соглашения, как мы уже отмечали, противоречит ст. 6. Федерального закона №315-ФЗ «О саморегулируемых организациях» и при совершенствовании нормативно-правовой базы, Администрация, по положению данного закона – должна взаимодействовать с СРО, а не с её членами. Понимаем озабоченность Администрации, с СРО труднее вести диалог, СРО выражает коллективную позицию её членов и с СРО труднее спорить Администрации. Дух данного Соглашения «разделяй и властвуй» превалирует над принципом коллективного и профессионального взаимодействия.
Требование производить расчёты через ЕРЦ в своё время сыграл положительную роль в организации сбора денежных средств, но сегодня показывает, что ЕРЦ – стали административным инструментом давления на управляющие организации. Кроме того, ЕРЦ – показали крайне не эффективное взаимодействие с Управляющими организациями при пересчёте за поставленные, ресурсоснабжающими организациями, некачественные коммунальные ресурсы. Управляющей организации зачастую не удаётся, даже при наличии распечаток приборов учёта и составленных Актов подтверждающих поставки ресурсоснабжающей организацией некачественного  ресурса убедить руководство ЕРЦ произвести перерасчёт и снизить платежи жителей, жители вынуждены платить за некачественные коммунальные услуги – и это в первую очередь благодаря работе ЕРЦ.
Ст. 3.1.1. – Администрация предлагает управляющей организации (УО) посидеть послушать принять участие в публичных слушаниях документов, которые Администрация принимает с целью регулирования деятельности УО – это конечно проще чем обсуждать эти документы с профессиональным объединением в составе СРО, но как показывает практика не эффективно.
Ст. 3.1.2. Именно с целью повышения ответственности бизнес-сообщества, Государственная Дума рассмотрела в первом чтении изменения в законодательство об обязательном членстве Управляющих организаций в составе СРО. И именно СРО разрабатывают рекомендации своим членам – управляющим организациям – но не как не Администрация. Если Администрация считает, что в работе с УО нужно менять порядок работы, формы и требования в тексте договоров управления, то делать это нужно взаимодействуя с СРО, а не вопреки работе СРО. Это позиция Президента РФ и Премьер-министра  и вряд ли Администрация г. Калининграда сможет этот порядок изменить.    Да и практика работы чиновников показывает – эффективность их работы при осуществлении контроля крайне низка, не проще ли наладить взаимодействие с СРО, которое и должно взять на себя часть ответственности определённую Федеральным законодательством. Именно СРО должна такие Стандарты, Правила и типовые договора разрабатывать, внедрять и контролировать их выполнение членами СРО – УО. Чего проще идти этим путём, кроме того наша СРО разработала такие типовые договора и перечень работ которые УО обязана, должна и могла бы выполнять при управлении и обслуживании МКД.
Ст. 3.2.2. УО обязана предоставлять отчёты в Администрацию – Из текста Соглашения не видно кто эти отчёты должен делать для чиновников? за чей счёт всё это делать? Очевидно опять за счёт повышения платы собственниками?
Ст. 3.2.3. УО обязана распространять информацию подготовленную Администрацией – УО должна выступать в роли средств массовой информации, опять вопрос: за чей счёт?
Ст. 3.3.2. Обязывает Управляющую организацию организовывать регулярное обучение – было бы более действенным, если бы Администрация помогла финансово! Но, наверное, имеется в виду, что средства на эти мероприятия так же нужно взять с собственника?
Ст. 3.3.3. УО обязана направлять в Администрацию информацию! – опять отчёты которые УО обязана выполнять.
Ст. 3.3.4. В данной статье так же УО должна готовить  отчёты.
Ст. 3.3.5. Опять УО обязана направить в Администрацию информацию!
Ст. 3.4.2. УО ежемесячно обязана информировать Администрацию.
Ст. 3.4.5. УО обязана отчитаться и представить свои пояснения за произведённые расчёты за ЖКУ.
Когда УО будет работать не известно. В связи с тем, что Администрация устанавливает достаточно широкий перечень вопросов, поручений и обязательств для управляющей организации, по которому ей придётся отчитываться, готовить материалы и участвовать в различных мероприятиях – было бы правильным, если бы к данному проекту Соглашения было сделано финансово-экономическое обоснование, на сколько увеличится стоимость услуг управляющей организации в связи с выполнением объёма работ указанных в данном проекте Соглашения. Далее:
Ст. 3.5.1. УО обязана обеспечить доступ Администрации при проверке УО. Данная статья для членов СРО не может быть реализована в полном объёме, так как есть определённые ограничения при проверке членов СРО установленные Федеральным законом №294-ФЗ (О госпроверках).
Ст.3.5.2. УО обязана предоставлять информацию Администрации для того чтобы чиновники оценили УО и поставили оценку и рейтинг УО. Главным арбитром и оценщиком – является Собственник! Только он может дать оценку работе УО, но ни как не чиновник. Во всём мире, оценкой занимаются специализированные, профессиональные организации, которые делают это по разработанным методикам признанными бизнес-сообществом. Как и по каким критериям и методикам собирается Администрация оценивать работу УО – членов СРО из текста Соглашения не известно. Да и вряд ли чиновники смогут сделать это профессионально и непредвзято. СРО выступает против таких не профессиональных «оценок» своих членов.
Ст. 3.6.1. Оказывать по мере возможности содействие Администрации в реализации мероприятий, направленных на разъяснение прав и обязанностей граждан, предусмотренных жилищным законодательством…. Если это кому то определено в жилищном законодательстве, то и финансирование очевидно должно быть этих работ так же определено.
Ст. 3.6.2. УО – должна организовать мероприятия по просвещению граждан… не ясно за чей счёт?
Ст. 3.6.3.  Оказывать информационную поддержку деятельности Советов многоквартирных домов – эти отношения решает каждая УО в соответствии с Договором, который УО заключает с Собственниками, получается, что Администрация – устанавливает УО дополнительные требования к Договору управления – это можно было бы расценить как заботу о жителях МКД, если бы в данном Соглашении были бы определены источники финансирования этих работ. За чужой счёт указывать кто, что и в каком объеме должен делать – СРО расценивает как превышение своих полномочий со стороны Администрации и вмешательство в гражданско-правовые отношения УО и Собственников.

Как мы видим, Администрация много что поручила и обязала делать управляющую организацию, какие обязательства Администрация готова взять, чтобы изменить ситуацию в жилищной сфере в лучшую сторону, чем Администрация готова помочь УО и Собственникам:
Ст. 4.1.1. размещать на сайте Администрации информацию и проекты правовых актов направленных на урегулирование деятельности в сфере ЖКХ, организовывать и проводить их обсуждение – хорошее намерение, хотя полномочий разрабатывать и принимать какие либо правовые Акты в жилищной сфере у муниципалитетов – ограничено. Кроме того, такое взаимодействие эффективней всего проводить с СРО, нежели с просто УО, которым времени не хватает выполнять свои договорные обязанности.
Ст. 4.1.2. Данный пункт вряд ли реализуем, так как минрегионразвития такие Проекты Договоров уже разработал и сегодня идёт их обсуждение на Федеральном уровне. Как показывает практика, Администрация при обсуждении текстов договоров в основном стоит на стороне ресурсоснабжающих организаций где является в основном их собственником.
Ст.4.1.3 Проводить анализ рекомендованных форм договоров – это функция СРО, Администрация в очередной раз желает заниматься тем, чем должны заниматься профессиональные объединения, не проще ли организовать взаимодействие с СРО.
Ст. 4.1.4. В данной статье так же попытка подмены работы СРО.
Ст. 4.2.1. Администрация затратила деньги на разработку «Региональной» программы размещения информации УО, тогда как на Федеральном уровне этот вопрос решён, мы предлагали -  не нужно тратить бюджетные средства на разработку «своей» Программы, лучше воспользоваться Федеральной, разработанной Национальным Объединением саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью (НОСО УН).  Тем боле, что её размещение на сайте минрегиона РФ, согласовано и многие Калининградские УО уже разместили свою информацию на сайте минрегиона РФ. Проще, дешевле и эффективней было, договорившись с Нацобъединением,  встроиться в единый информационный Федеральный ресурс, было бы дешевле и УО и Администрации и Собственникам проще найти полную информацию о совей УО.
Ст. 4.3.1. Это один из пунктов, который наглядно показывает, как Администрация создаёт неравные условия для участников рынка жилищных услуг. Если Вы подписали Соглашение, Вас пригласят на семинар, если не подписали – извините! А разве не все УО в соответствии с Ст. 165 Жилищного Кодекса, равны? И не для всех ли Администрация должна создавать равные условия?
Ст. 4.3.2 Для тех кто подпишет Соглашение информация о мероприятиях будет доводиться по средствам связи, а для остальных – Администрация принесёт извинения. С чем СРО согласиться не сможет.
Ст.4.3.3. Здесь Администрация не забыла о своих служащих, всем показала, Администрация будет финансово помогать только обучению своих служащих. Очевидно это нужно расценивать как реальная финансовая помощь для всех участников жилищных отношений.
Раздел 4. Хорошее предложение, но разве Администрация это должна делать только для тех УО кто подпишет данное Соглашение. По мнению СРО это нарушение закона о конкуренции и всё той же 165 статьи Жилищного Кодекса РФ.
Ст. 4.5.2. Данная статья может быть интересна только при создании коррупционных схем расходования бюджетных средств, по которой будет много вопросов со стороны Прокуратуры и ОБЭП. СРО считает, финансирование ремонтных работ на МКД, ни в коей мере нельзя рассматривать с точки зрения эффективности работы УО. Выделение бюджетных средств происходит не на работу УО, а на ремонт конкретного МКД.
Ст. 4.5.3. Чтобы оценка деятельности УО не носила субъективный, предвзятый характер, Администрация должна разработать методику оценки работы УО, было бы целесообразным, согласовать с СРО данную методику, после чего можно было бы приступить к оценке работы УО. Но даже в этом случае, это должна быть профессиональная работа специалистов (оценщиков), трудно представить, что смогут такую работу сделать чиновники. Если такая информация, с оценкой работы УО будет размещена в СМИ, возможно Администрации придётся либо судиться, либо разбираться с теми, кто считает эту оценку не объективной. Трудно представить, что Администрация поставит  УО хорошую оценку – что по этому поводу скажут жители г. Калининграда? Основным и главным судьёй и оценщиком эффективной работы УО всегда был и будет сам Собственник, но не как не чиновник. Попытки чиновников оценивать работу УО ни к чему хорошему и объективному не приведут и не прибавят согласия между Собственниками и УО.
Ст. 4.5.4. Контроль за деятельностью УО необходим, но он должен быть эффективным. Что сегодня происходит? Контролирующие организации проверяя деятельность УО – чаще всего штрафует УО, наказывая тем самым самих жителей, так как УО деньги на уплату штрафов кроме как с жителей взять не откуда.  На много эффективней контроль за деятельностью УО можно и нужно организовать совместно с СРО, тем самым профессиональное сообщество берёт на себя часть ответственности – это намного эффективней.
Раздел 4.6. Хорошее предложение со стороны Администрации, но разве это Администрация должна делать в отношении только тех домов, управление которыми осуществляет УО подписавшая данное Соглашение? Мы расцениваем это как нарушение 165 ст. Жилищного Кодекса РФ.
Ст. 4.7.1. А разве Администрация без данного Соглашения не обязана решать вопросы бесхозных объектов сетей коммунальной и инженерной инфраструктуры, или это Администрация планирует делать только по отношению к тем сетям, которые подходят к МКД тех УО, которые подписали данное Соглашение? Это мы так же расцениваем как нарушение ст. 165 ЖК РФ и др. Федеральных законов, которые обязывают Администрацию, без каких либо Соглашений, решать вопросы бесхозных сетей.
Ст. 4.7.2. и Ст. 4.7.3.  Данные преференции нужно рассматривать как нарушение закона о конкуренции и 165 статьи ЖК РФ, если Администрация планирует проводить работу, указанную в данных статьях только по отношению к тем УО, которые подпишут данное Соглашение. Это опять влечёт создание со стороны Администрации не равных условий для всех участников рынка жилищных услуг.
Ст. 4.7.4. Мы уже отмечали ранее, что недопустимо финансирование бюджетных средств на ремонт МКД увязывать с оценкой работы УО, как мы отмечали ранее, Администрация вряд ли обеспечит объективность и не предвзятость такой оценки, а страдать будут жители этих МКД. Мало того, Собственники часто могут поменять форму управления и саму УО, перейти на непосредственное управление– а как видно данные формы управления МКД в рамки данного Соглашения не вписываются – что является так же нарушением Ст. 165. ЖК РФ.
Кроме того, Раздел 5 данного Соглашения, предоставляет право Сторонам Соглашения расторгнуть данное Соглашение, что будет означать не возможность финансирования работ на МКД за счёт средств местного бюджета, что так же приведёт к нарушению ст. 165 ЖК РФ.
В соответствии со статьёй 6 Федерального закона №315-ФЗ «О саморегулируемых организациях» СРО считает, что Постановление № 912 от 29 мая 2012 г. и предлагаемое Соглашение, нарушают  требования законодательства РФ, создают не равные условия для участников рынка жилищных услуг и в первую очередь для Управляющих Компаний - членов СРО, подписывать такое Соглашение СРО не рекомендует. В случае подписания Администрацией г. Калининграда таких Соглашений, СРО будет вынуждена обратиться в Суд, УФАС и Прокуратуру о признании таких Соглашений  как не соответствующих действующему законодательству РФ, Статьи 165 ЖК РФ, Статьи 19 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" и № 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях».  

 Председатель
СРО  «Стандарты управления недвижимости»    Борисов В.А.