САМОРЕГУЛИРУЕМАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ НП «Управляющих компаний жилищно-коммунального хозяйства Калининградской области «Стандарты управления недвижимости»
236040 г. Калининград Сергеева 14-412 * http://www.os39.ru/ * (4012) 532-293 *
Этот e-mail защищен от спам-ботов. Для его просмотра в вашем браузере должна быть включена поддержка Java-script
исх. № 153 Министру ЖКХ и ТЭК
от 3 декабря 2012 г. Правительства КО Федосееву М.В.
В соответствии со статьёй №7 п. 12 Федерального закона №315-ФЗ «О саморегулируемых организациях», направляем Вам заключение СРО на «ЦЕЛЕВУЮ ПРОГРАММУ КАЛИНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ «ПРОВЕДЕНИЕ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ» НА 2013-2015 г.
Ветшание жилого фонда, его недоремонт, остро стоят не только в Калининградской области и решение вопроса капремонта многоквартирных домов (МКД), без участия и финансирования за счёт бюджетных средств, вряд ли можно будет решить.
Разработка и принятие региональной Программы капремонта в таком виде можно понять и принять только как крайнюю необходимость при ограниченности времени при формировании бюджетного финансирования капремонта МКД на 2013-2013 г. В тексте Программы, п.2. «Основание для разработки Программы: Жилищный кодекс Российской Федерации.» по нашему мнению не корректен. Если ссылаться на Жилищный Кодекс РФ (ЖК РФ), то было бы правильным указать статью ЖК РФ. Сегодня можно только догадываться, что данная Программа разработана и принята на основании статьи 165 ЖК РФ, в которой, в целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления: п.2. могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов; Кроме того, возникает вопрос, финансирование работ при проведении капремонта МКД за счёт бюджетных средств Правительства Калининградской области (КО) это помощь ОМС по выполнению своих обязанностей в рамках ст. 16, Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" «Статья 16. Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда». По крайней мере это было бы честно и жители отремонтированных МКД понимали бы, что бывший наймодатель выполнил свои обязательства. Вряд ли данную Программу, можно называть или считать Программой «капитального ремонта многоквартирных домов». Кроме того, это не корректно с точки зрения требований, которые установлены в рамках технического регулирования при проведении капремонта многоквартирного дома. "ВСН 58-88 (р). Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" 5. Капитальный ремонт и реконструкция зданий и объектов 5.1. Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории. Перечень дополнительных работ, производимых при капитальном ремонте, приведен в рекомендуемом Прил. 9.» При этом было бы логичным в Программе указать, что при проведении капремонта, необходимо выполнить требования установленные Статьёй 11. Федерального закона от 23.11.2009 N 261-ФЗ "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". п.3) требования к отдельным элементам, конструкциям зданий, строений, сооружений и к их свойствам, к используемым в зданиях, строениях, сооружениях устройствам и технологиям, а также требования к включаемым в проектную документацию и применяемым при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте зданий, строений, сооружений технологиям и материалам, позволяющие исключить нерациональный расход энергетических ресурсов как в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта зданий, строений, сооружений, так и в процессе их эксплуатации. 6. Не допускается ввод в эксплуатацию зданий, строений, сооружений, построенных, реконструированных, прошедших капитальный ремонт и не соответствующих требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности их приборами учета используемых энергетических ресурсов. Из чего следует, нельзя провести капремонт МКД, не повысив класс энергетической эффективности данного здания, а это существенные финансовые затраты. Возможно нужно было предусмотреть возможность поэтапного проведения работ, но этот вопрос и его механизм, должны были найти своё отражение в данной Программе, чего к сожалению мы не увидели. В программе Таблица 3 предусмотрено финансирование муниципальными Программами энергетического обследования, а вот реализации предложенных мероприятий по итогам энергетического обследования ни в Программе, ни в приложениях и таблицах мы не увидели, хотя раздел Таблицы так и называется: «Тактическая задача №3. Повышение энергетической эффективности», очевидно разработчики считают, проведя энергетическое обследование можно считать что энергоэффективность МКД повышена. По нашему мнению цель, которая обозначена в данной Программе Стратегическая цель Программы – создание безопасных и благоприятных условий проживания граждан - не может быть реализована в рамках данной Программы, потому как сам капремонт не может рассматриваться как создание безопасных и благоприятных условий проживания, чему есть определение в статье 1, "Градостроительного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ п.14.2) капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов». П.8. Программы: Тактические задачи Программы: 1) проведение капитального ремонта многоквартирных домов на условиях софинансирования; - крайне не эффективная форма финансирования работ за счёт бюджетных средств. Учитывая, что в соответствии со статьёй 7 Конституции РФ – у нас социальное государство, было бы правильно рассмотреть возможность компенсаций тем категориям жильцов, кому это действительно должно было бы компенсироваться. Не секрет, что во многих МКД много квартир уже продавались несколько раз и собственники часто даже не имеют права на какого то вида компенсаций и перед такими собственниками у государства нет каких либо обязательств, имея в виду требования установленные в Статье 16. Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". 2) улучшение технического состояния многоквартирных домов и продление срока их эксплуатации; фраза крайне не корректная (см. выше определение: капремонт) 3) повышение энергетической эффективности многоквартирных домов. Данная тактическая задача не может быть выполнена в рамках данной Программы, так как не прописан механизм реализации мероприятий определённых по результатам энергетического обследования (см. выше) Было бы правильным сказать в данной Программе, что один из основных показателей эффективности Программы, после проведения капремонта – перевод МКД с одного класса энергетической эффективности на другой, более высокий. Что и установлено в 261-ФЗ и определено Постановлением Правительства РФ от 25.01.2011 N 18 "Об утверждении Правил установления требований энергетической эффективности для зданий, строений, сооружений и требований к правилам определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов". Пункт 11. Непосредственные результаты реализации Программы: (Очевидно кроме непосредственных результатов, в Программе предусмотрены иные результаты?) 1) выполнение собственниками помещений обязательств по содержанию и капитальному ремонту жилищного фонда; Это один из самых правильных результатов, но если мы его хотим получить, необходимо данное условие определить в приоритетах самой Программы, чего мы не увидели в разделе п.7 Стратегическая цель Программы и п.8 Тактические задачи Программы. А так же определить, что предусмотрено в рамках данной Программы, чтобы Собственники стали выполнять обязательства по текущему содержанию и капитальному ремонту своего МКД. В программе мы этих инструментов не увидели, вряд ли данный пункт реализуем. Пункт 12. Ожидаемые конечные результаты реализации Программы и показатели социально-экономической эффективности: 1) снижение степени физического износа жилищного фонда; Хороший результат, но чтобы его получить, нужно не просто выполнить работы по капремонту, но нужно внести изменения в техническую документацию на МКД, в данной Программе не прописан механизм, как это сделать и нужна методика как считать процент восстановления конструкций. Такие методики существуют, очевидно было бы уместно сослаться в тексте Программы на такую методику. 2) сокращение нерационального использования материально-технических ресурсов в процессе эксплуатации жилищного фонда; Хотелось бы знать, что под этим имели в виду разработчики? Как его намерены проверять и определять? 3) повышение качества жизни путем удовлетворения спроса населения на жилье, отвечающее современным техническим и экологическим требованиям. Спорный показатель, учитывая, что именно по этим трём показателям, в Главе 5. П. 54 разработчики Программы будут осуществлять контроль и определять степень достижения результата и производить сравнение с текущими показателями. Если показатель установленный в п 1) возможно получить (если будет методика и механизм такого изменения в технический паспорт), то показатели установленные в п. 2) и п. 3) не возможно будет объективно оценить. Кроме того данные цели почему то расходятся со Стратегическими целями Программы Глава 1. п.7. Систему контроля разработчики попытались прописать в п.13. но все ведомства и структуры, в задачи которых входит контроль за исполнением Программы, могут контролировать только правильность оформления документов, финансирования и оплаты выполненных работ, контроля качества работ, их соответствия требованиям норм и правил в данном разделе, к сожалению, не прописано. Отсюда качество работ в рамках данной Программы контролировать будет некому. Почему то в Главе 4, опять прописана «Система контроля за ходом реализации программы», хотя самого контроля в данной главе как нам кажется и не прописано. П. 18. Первый абзац - не понятен смысл текста. Почему применение программно-целевого метода…. сопряжено с определёнными рисками? п.1), п.2), п.3) не понятно, какая связь программно-целевого метода сопряжена с рисками санитарного состояния? техническими правилами и нормами? А в итоге возможен срыв мероприятий, нецелевое использование субсидий из областного бюджета?! П.19. Не ясно и мы не нашли механизмов и методики контроля за ходом выполнения программных мероприятий со стороны управляющих и подрядных организаций, и какие «чёткие» функции возложены на них и собственников жилых помещений ремонтируемого МКД (очевидно всё это должно найти своё отражение в муниципальных Программах капремонта, которые должны быть разработаны ОМС). Раздел II. Программы. Почему то разработчики для достижения стратегической цели «– создание безопасных и благоприятных условий проживания граждан.» решили, что главное это заявительный характер и что программа базируется на принципе использования бюджетных средств для вовлечения внебюджетных средств в капитальный ремонт многоквартирных домов на условиях софинансирования. На наш взгляд – это тексты разных документов и не связаны между собой. П. 22. Хотелось бы чтобы методические указания разрабатывались несколько по иному, нежели данная Программа. Но при этом, трудно разработать правильные методические указания, когда не совсем верно определены цели и задачи Программы. Нужно отметить, что в Главе 2. П.37 заложены механизмы стимулирующие ОМС к повышению собираемости оплаты за ЖКУ, постановку на кадастровый учёт земельных участков, на которых расположены МКД, претендующие на предоставление финансовой поддержки, раскрытие информации УО и РСО в соответствии с требованиями законодательства. П.38. Возможно было бы справедливым, и в тоже время стимулирующим фактором побуждающим Собственников заблаговременно принимать решения и финансировать работы, которые определены законодательством РФ и установить преимущества при определении участников Программы для тех МКД в которых Собственники установили приборы учёта и/или провели энергетическое обследование своего МКД за свой счёт. П.38, 5) в конце абзаца, возможно опечатка вместо «определённых пунктом 40 Программы», следует читать 39. В рамках предложений к данной Программе, предлагаем рассмотреть следующие предложения: Участник Программы, изъявивший желание участвовать в данной Программе, должны представить следующие документы: - Паспорт технического состояния МКД; - инструкцию по эксплуатации; - план работ, выполнение которых определены по итогам обследования МКД в соответствии с ГОСТ Р 53778-2010 ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ. ПРАВИЛА ОБСЛЕДОВАНИЯ И МОНИТОРИНГА ТЕХНИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ. Учитывая, что данные документы являются основополагающими как при определении технического состояния МКД, так и при определении, как капитальных работ, так и работ достаточных для обеспечения надлежащего содержания МКД, его инженерных систем и оборудования, предусмотреть возможность финансирования составления данной технической документации в рамках Программы. Кроме того, учитывая важность составления технической документации на МКД, именно составление такой документации могло бы стать одним из приоритетов данной Программы. С уважением, Председатель СРО «Стандарты управления недвижимости» Борисов В.А.
|
Программа совершенствования системы управления многоквартирными домами Калининградской области 
