Управление многоквартирными домами на примере восточных регионов Германии

Управление многоквартирными домами на примере восточных регионов Германии / 07.05.2010 /

Идеальным объектом для изучения опыта управления многоквартирными домами является Восточный Берлин – район самой плотной панельной застройки в Европе.
В 1990 г в Восточной Германии было 20% ЖСК, 40% частного жилья и 40% государственного жилья.
В настоящее время собственность распределена среди частных собственников 80%, коммерческих собственников 15% и
муниципальными жилищными компаниями 5%. Причём в 80% частных собственников входят ЖСК и квартиры, сдаваемые собственниками внаём.
5% государственных жилищных компаний в ближайшее время будут преобразовываться в частные, т.к. при всей немецкой
педантичности даже немцы не смогли добиться в этих компаниях эффективной работы – затраты в 2 раза выше, чем в частных компаниях, а на качество услуг имеются нарекания у населения. И это единственные управляющие компании в Германии, которые до сих пор просят дотации из бюджета муниципалитета.
Помимо этого существуют различные управляющие компании негосударственной формы собственности, управляющим может быть и просто физическое лицо. Территориального деления нет, заказ на управление может быть получен совершенно разными путями. Цель у всех одна – повысить рыночную стоимость жилья и привлекательность для жильцов, для этого производится санация домов, включая пристройку лифтов, утепление фасадов, благоустройство территории. Источник финансирования – деньги инвесторов или кредиты сроком до 33 лет.
ЖСК в Восточном Берлине учредили крупные промышленные предприятия в 1978г, членами стали рабочие и служащие одного завода или производства. В процессе реформирования с 1990г стали образовываться частные жилищные ООО, часть жилфонда стала передаваться в управление ООО. ЖСК в Восточной Германии – это крупные образования, включающие как правило десятки домов и осуществляющие разные функции. Но в любом случае главная – это управление. Многие ЖСК также учредили для управления жилыми домами ООО, как правило для снижения затрат. ООО, оказывая услуги ЖСК, не платит НДС 12%. В соответствии с законодательством Германии, труд работников в ЖСК оплачивается высоко, и осуществляя управление через ООО, ЖСК имеют возможность снижать стоимость квартплаты. При этом министерство ЖКХ как таковое отсутствует.
ЖСК напрямую или через ООО оказывает услуги:
- инфраструктурные, это работа управдома, уборка территории и вывоз мусора и т.д.;
- технического управления, это сантехнические и электротехнические работы, малярные и т.д;
- экономического управления, это бухгалтерия и составление бизнес-планов, отчётов и т.д.
Кроме того, ЖСК специализируется на сдаче квартир внаём, а ООО на управлении, включая все технические вопросы.
Учитывая, что в Берлине пустуют 100 000 квартир, а обеспеченность жильём достигает 48 м2 на человека, ЖСК используют различные приёмы для привлечения жильцов – бесплатный переезд и перевозка мебели, освобождение на 3 месяца от уплаты квартплаты и другие.
По мнению управляющих Восточного Берлина, управлять совместным домовладением самое приятное, так как собственник требует уюта и комфорта, в ЖСК и коммерческих домах, где квартиры сдаются в аренду, проблем больше.
Совместное домовладение в Германии образуется следующим образом. Инвестор, собственник строительства или реконструкции жилого дома, принимает решение о разделении недвижимого имущества, и составляет заявление о разделении собственности и управлении недвижимостью, а также план разделения, где уточнено, что является общей собственностью, и имеются планы каждой квартиры и горизонтальные планы дома. План разделения регистрируется и проходит обязательный контроль, до этого продать ничего нельзя. Каждая квартира получает свою земельную книгу, имеющую три раздела:
- собственник и расположение квартиры;
- права третьих лиц на общем земельном участке и ограничения;
- привлечение кредитов.
Общий земельный участок (общее имущество) делится в зависимости от площади на 1000, 10 000, или 100 000 частей, и каждый собственник квартиры получает Х условных частей общего земельного участка, в зависимости от площади квартиры – это его право голоса на общем собрании.
С момента продажи первой квартиры появляется два собственника (дома в целом и первой проданной квартиры) и в этот момент образуется СД, которое не подлежит регистрации. Первый контракт с управляющим заключает собственник жилого дома, в последующем СД в лице совета при управляющем (в нашем понимании правление). Всё это в целом похоже на законодательство Беларуси, за исключением некоторых нюансов.
Так, например, в Восточной Германии в штате управляющих компаний как правило нет уборщиков, электриков, сантехников, маляров и т.д. – к этим работам привлекаются специализированные фирмы и частные предприниматели, по мере необходимости. В штате имеется только специалисты управления по трём направлениям – технический директор с помощниками, финансовый директор с помощниками, секретариат. Кроме того, в каждом жилом доме имеется «управдом», или хауз-мастер, к которому непосредственно обращаются жильцы при наличии технических вопросов. Все остальные работники подрядные (сторонних организаций), и меняются при необходимости.
В Германии арендаторы и собственники квартир оплачивают 100% коммунальных платежей, малоимущие получают адресную помощь, для этого нужно «раскрыть» семейный бюджет. Кроме того, в Германии принята предоплата, то есть до наступившего месяца арендатор (собственник) обязан внести оплату. В начале следующего за отчётным года управляющий (управляющая компания) делает расчёт, и предоставляет его собственнику до 30 июня следующего года (арендатору до 31.12. следующего года). По результатам делается корректировка в оплате за год в ту или иную сторону. Жилец может оспорить расчёты и обсудить проблему с управляющим.
Вне зависимости, кто управляет жилым домом, собственники квартир  получают финансовый отчёт за текущий год и бизнес-план на следующий год, арендаторы получают только расчёт за прошлый год.  Малоимущие семьи могут получить финансовую помощь на компенсацию арендной платы, для этого необходимо "раскрыть" семейный бюджет.
КВАРТПЛАТА
Общая квартплата состоит из двух частей – плата за жилое помещение и плата за жилищно-коммунальные услуги и составляет в среднем 7 евро/1м2, колеблется от 5 до 8 евро в зависимости от следующих факторов:
- года возведения дома;
- общей площади квартиры;
- длительности проживания в квартире;
- количества лиц в семье (влияет лишь на коммунальные услуги: расход воды например).
В плату за жилое помещение входят: строительные затраты, стоимость земельного участка, проценты по кредиту на строительство, а также издержки, связанные с содержанием жилья (амортизация 1-2% в год, паушальный платёж за содержание, текущий ремонт и управление). Накопления на капитальный ремонт не могут быть менее 0,4 евро/1м2 в месяц и более 0,8 евро/1м2 в месяц, и зависят от возраста и особенностей жилого дома. Члены товариществ собственников большую часть платы за жилое помещение не платят, за исключением накоплений на ремонт и управление.
В оплату жилищно-коммунальных услуг входит (на 1м2 общей площади, включая до 50% площади лоджии):
- налог на земельный участок и здание (0,20 ?), отопление (0,69 ?), тёплая вода (0,17 ?), уборка подъезда и лестниц (0,12 ?), очистка улицы (0,04 ?), вода (0,37 ?), сточные воды (0,11 ?), лифт (0,13 ?), утилизация отходов (0,15 ?), газон и благоустройство (0,08 ?), общее потребл. электроэнергии (0,04 ?), трубочист (0,04 ?), страховки (0,11 ?), старший по дому (0,18 ?), кабельное телевидение (0,08 ?), прочее (0,04 ?) всего около 2,5 евро.
При этом в Восточной Германии доля семейного бюджета на оплату квартиры составляет:
- одиноко проживающий – 26%;
- семья из 2 человек – 19,1%;
- семья из 3 человек – 18,2%;
- семья из 4 человек – 17,7%;
- семья из 5 и больше – 21%.
Существуют нюансы в оплате, так например в течении года оплата на отопление распределяется равномерно, все платежи начисляются только по м2, включая лифт и вывоз мусора, и калькулируются из общих затрат. Разумеется, отопление, вода, газ, электроэнергия оплачивается по потреблению, т.е. по приборам учёта, имеющимся в каждой квартире.
ПОЧЕМУ ПРОЩЕ
Следует сказать, что управлять совместным домовладением в Восточном Берлине гораздо проще, этому способствуют следующие отличия.
Общая культура населения выше, и на лестничных площадках достаточно один раз в неделю делать влажную уборку – чистота идеальная и никто не додумается бросать мусор на пол или пачкать стены, ломать лифт или светильники. Затраты на моющие средства, расходные материалы соответственно ниже. В случае конфликтов с соседями (шум и т.д.) жилец обращается не к управляющему, и не в полицию, а в «секьюрити», частную охранную службу, которая занимается улаживанием таких конфликтов путём переговоров, без применения силы.
Двигатели лифтов располагаются не на кровле, а в подвале, поэтому проще и доступнее в обслуживании, есть возможность пристроить лифт к любой пятиэтажке (что и делается).
Инженерные стояки в новых и реконструированных домах (а их 90%) проходят не через квартиры, а через подъезд дома, в квартиру идут только ответвления коммуникаций. Таким образом, произведя какое-либо изменение, жилец может ухудшить параметры отопления, воды только для своей квартиры, и остальные при этом не страдают. Всё инженерное оборудование внутри квартиры, включая радиаторы отопления и электрооборудование, в ответственности собственника и все риски несёт собственник.
Фасады домов при санации используются как правило вентилируемые – металлический каркас, сверху керамические пластины определённого цвета, внутри минеральная вата, снизу решётка от грызунов. Такие фасады намного дороже при строительстве, но в долгосрочной перспективе дешевле, так как не требуют никакого ремонта, не выцветают и не требуют перекрашивания.
В соответствии с законодательством Германии, окна жилых домов являются общим имуществом. Поэтому окна все одинаковые, герметичные со стеклопакетом, не требуют окраски и ремонта, и общий вид дома впечатляет. Кроме того, наружная часть лоджий с подставками для цветочных горшков также считается общим имуществом, поэтому лоджии и цветочные горшки также везде одинаковы. Спутниковые тарелки на фасадах домов отсутствуют – имеется одна общая на весь дом.
Нормы теплопроводности ограждающих конструкций жёстче, чем в Беларуси, и даже в случае дешёвой санации фасадов (утеплитель, сетка, штукатурка, краска) слой утеплителя используется более толстый, и это позволяет максимально экономить теплоэнергию. Например, при температуре наружного воздуха -5С в жилой комнате достаточно включить радиатор отопления утром на 30 минут, и вечером на 30 минут для поддержания температуры в жилом помещении +19С. Этому способствует горизонтальная разводка отопления и обязательная установка на всех приборах регуляторов температуры. Таким образом, в пределах одной квартиры можно установить температуру, например в спальне +16, а в детской +23, при отсутствии длительное время можно вообще выключить все приборы отопления – это никак не повлияет на соседей, зато повлияет на оплату.
Регуляторы температуры установлены даже на полотенцесушители – они нагреваются только в нужный момент (перед принятием душа, или для сушки полотенца), в остальное время теплоноситель отключен и жилец за него не платит.
В Германии при строительстве жилых домов применяются в основном блочные фундаменты (не под несущими стенами, а под всем домом), поэтому трещины при усадке дома редкость. В отличие от Беларуси, где используется в основном железобетон и бетон, в Германии преимущественно используется металл. При этом металлические конструкции не требуют текущего ремонта и позволяют экономить пространство. Кроме того, части приямков, входов в подвалы и т.д. выполняются из сплавов металла, не требующих окраски, а детали детских площадок, например горки – из нержавеющей стали. С одной целью – не требует обслуживания.
Традиционная в Беларуси отмостка из асфальтобетона на 90 см от цоколя по периметру дома также отсутствует. Вместо неё на 40 см от цоколя дома и на 40 см в глубину насыпан крупный гравий для стока воды. Разумеется, фундамент полностью герметизирован. В подвалах не жалюзийные решётки, а пластиковые стеклопакеты.
Двери в квартиры не металлические, а из специального противопожарного материала, способного выдержать пламя до 30 минут. Все двери, включая в комнаты и санузлы, лоджии – герметичные противодымные, позволяющие переждать пожар, кроме прямого огня.
В подъездах жилых домов как правило датчики движения (автоматическое включение освещения), и лампы, не требующие замены 2-5 лет. Выключатели как правило кнопочные, управляющие слаботочными реле, которые коммутируют включение и выключение электроприборов. В результате оборудование меньше изнашивается.
Мусоропроводы отсутствуют, их не нужно чинить и проводить санобработку. Контейнеры для мусора пластиковые, не требуют обслуживания и очень долговечны. Доступ на площадку, где установлены контейнеры, для посторонних отсутствует. Кроме того, производится раздельный сбор мусора самими жильцами.
Управляющая компания в обязательном порядке производит страхование общего имущества, включая земельный участок, а собственники квартир как правило производят страхование своего имущества. В случае возникнове6ния обстоятельств (например, на земельном участке ТС кто-то поскользнулся и сломал ногу) выплачивается страховка за счёт страховой компании.
В соответствии с законодательством Германии строительство новых жилых домов между уже существующими запрещено – это рассматривается как ухудшение условий проживания (уплотнение застройки). Ограждение земельного участка, принадлежащего на праве частной собственности, вокруг жилого дома производится по согласованию с соседями, с сохранением существующих дорожек и тротуаров.
Любой жилец может вступить в ассоциацию квартиросъемщиков (годовой взнос около 100 евро), где получит любую консультацию юристов в случае возникновения конфликта с управляющим. Эти ассоциации специализируются только на жилье, и не подменяют собой общества защиты прав потребителей, зато более квалифицированны в данном вопросе и их мнению прислушиваются.